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KJSレポート

 

■心から家造りを楽しむことができました ―『KJSサポート』をご利用頂いたお客様の声から― No.20 - 2004/02/14




今回は、平成15年9月、新居を建てられる時に『KJSサポート』を利用された
福岡県のJ.I様から頂いたご意見、ご感想を掲載いたします。 

ご利用サポート
 『建物新築安心サポート』 『新築建物検査』

KJSの『建物新築安心サポート』と『新築建物検査』というシステムをお知りになったきっかけは何ですか。
インターネットです。

今回のご新築に際し、『建物新築安心サポート』を依頼しようと思われた動機についてお聞かせ下さい。
建築や契約事についてよく分らないので、プロの判断や意見をお聞きしたかったからです。

今回のご新築に際し、『新築建物検査』を依頼しようと思われた動機についてお聞かせ下さい。
建物についてよく分らないので手抜き工事や建物建築について不安があったからです。

今回のような民間第三者機関による建築に関する消費者のサポート(個人向けコンサルティング)や建物検査について、今後の必要性をどのようにお感じになりますか?
今後とも必要なサポートだと思います。

「建物検査報告書」についてのご感想をお聞かせ下さい。
報告書の内容自体がわかりやすかったですし、使用塗料や建材、工法が写真記録として報告されていますので、今後の家の補修にも役立ちます。また、我が家の建築記録として楽しく振り返ることができそうです。

KJSの『建物新築安心サポート』と『新築建物検査』はどの程度お役に立てたでしょうか?また満足度についてお聞かせ下さい。
不満な点は有りません。満足度は100%です。                
施主の気付かない点、(断熱材へのアドバイス、屋根材、使用する釘、水周り等)へのアドバイスが非常に参考になりました。又、KJS様に建物チェックをしていただいたこと自体が、手抜き工事の防止に有効だったと思います。

その他、ご意見やご感想等が御座いましたらご遠慮無くお聞かせ下さい。
今般は、本当にお世話になりました。サポート外のことについても、様々な質問に快く応じていただき感謝しております。   家造りはノイローゼになるほど大変だと聞いておりましたが、KJS様のサポートのおかげで、私は心から家造りを楽しむことができました。
多くの施主の方にKJS様のサポートを知っていただきたいと念じております。有難うございました。

J.I様、ご感想ありがとうございました。
KJSのサポートがお役に立ち、私どもも大変嬉しく思っております。


今回の建築御契約前サポートでは、

@ 建物契約に付いての注意事項全般、資金計画についての確認と資料のお渡し
A 予定建築会社の特徴や、建物の特徴等について
B 契約関係書類(契約書、約款、見積り書)のチェックとアドバイス
C 図面や仕様変更打ち合わせ等、建築会社との打ち合わせのポイントについて
D 建築段階に入っての注意事項、
E 図面、その他の事柄について確認の為、打ち合わせご同行

等、建築契約までの商談サポートをさせて頂きました。
今回は上記のBにおいて、契約約款の内容や見積り書の項目の中で適切でないところがあり、修正(修整)をしてもらったということがありました。

引き続き『建物の検査』についてのご依頼もしていただきました。

全20回の建物検査をポイント、ポイントで行いましたが、常に現場に携わっている方の緊張感が伝わってきましたし、また、施主の方にとっても『建物チェックをして頂いたこと自体が有効だったと思います。』と述べてあるように、大きな行き違いも無くスムーズに進行したと思います。
また、私どもも建築会社や現場に携わる方の緊張感というものの大切さを再認識したところです。

『建築サポート及び、建物検査』の結果について、お客様から『私は心から家造りを楽しむことができました』といったご感想を戴けることが、サポートをしている私どもにとって何より嬉しいことです。『建築サポート及び建物検査』の必要性やメリットについてもっと多くの方(消費者)に知っていただければ幸いです。

読者の皆さんも契約事や建築(新築)に際し、第三者のサポートを利用して不安やリスクを 『安心な家造り、楽しい家造り』 にして下さい。


■不動産購入や新築時に、第三者への相談を考えている方へ No.19 - 2004/01/14


ご相談は、建築がはじまってからでは効果が半減

 

最近、KJSサポートや建物検査等についてのお問い合わせが増えてきています。
その中でも、『今、自宅を建築中なのですが・・・』という段階でのご相談が目立ちます。
建築段階に入って、いろいろな面で納得できない事、不信に思う事が噴出してくるようです。


相談例

建築途中になって「建築基準法の関係で小屋裏物入れが取れなくなった」と言われたが?
建築会社の予算上の都合なのか、設計ミスなのか図面等を見てみないと分りません。

設計した人や設計した会社(部署)が分らないのですが?
建築確認申請書を建築会社に見せてもらって下さい。

建築確認板(*)が現場に掲示されていないのですが?
勿論、建築確認が降りていることが前提で着工しているはずですから、掲示するのは建築を請け負った会社の義務です。建築会社に申し出て下さい。

(*)一定の地域を除いては建築計画の段階で市役所や土木事務所等に対し建築確認申請というものを行います。その建築計画が建築基準関係規定やその他の関係法令に照らし合わせて問題がなければ建築許可がなされるものであり、その許可後でなければ建物着工は出来ません。また、確認済の証として、建築地の見やすい所に建築確認番号や年月日、確認済証交付者、建築主、設計者、工事施工者、現場管理者名等を記載した建築確認板を掲示することが義務付けられているのです。

「詳しい図面などをもらっていなかったのですが・・・。」
今からでもいいので、建築会社に申し出て下さい。もらえない場合は、上記の建築確認書の正が役所にありますから、それをできればプロの方と一緒に閲覧してみて下さい。(建築確認申請書は正と副があり、正は役所に保管され副は本来施主に返されるものです。)

仕上がりの寸法が分らなかったので、家具が納まりそうにないが・・・。
建築契約前の打ち合わせ不足や確認不足が原因ではないでしょうか、施工会社にご相談してみるしかないと思います。

「"役所の完了検査は必要ありません"完了検査を受ける場合はあと・・万円必要ですよ」と言われたが、それが普通なのですか?
当然、建物の完了検査は必要です。ただし、費用についてはどのような契約内容になっていたかが分りません。しかし、完了検査のことや費用が掛かることについて建築会社は最初から当然分っていたはずですから、まず営業担当者に相談して下さい。

住宅金融公庫の融資を利用する、しないに係らず建築基準法では中間検査並びに完了検査は以前から義務化されているはずなのですが、どうなっているのでしょうか?等々・・・
建物の中間検査や完了検査は、本来は建築主の義務とされています。しかし、都合上建築会社が手続きを行なっているのが一般的というだけです。したがって、役所から建築主に対して各検査の通知が届きますので、建築主の責任において中間検査と、完了検査は受けておいて下さい。

これらの問題は、何かが起きた時や後に出てくることなのですが、各建築会社の受注体制や水準にかなりの格差があることを伺わせるものです。
以上のようなことから『図面通りに建っているのか、図面通りの物を使っているのかチェックしてもらえませんか?』といった建築途中でのお問い合わせもあります。
上記の例はKJSにご相談のあった一例ですが、内容によってはお電話を頂いたその場でお答えしています。しかしお会いして現状を詳しく把握しなければ解決できないことも多々あります。

 


専門家のサポートで変わる、建築会社の対応

 

先に記述したような問題トラブルを防ぐためには、専門家(プロ)のサポートが有効です。サポートを受けていることを建築会社に知らせることで、対応の仕方もぐっと変わるようです。


具体例

@建築契約前
施主が建物契約前に、第三者(専門家等)に建築や契約に関すること建物の第三者検査を既に依頼(委任)している場合,建築会社の対処や対応が明らかに違います。

○建築契約までの間に『親切で分り易いプレゼンテーション、必要な書類の提出、必要なことの説明』などに手が抜けないので安心。
○いろいろな見地からアドバイスをしてくれるプロの意見を参考にしながら冷静に考える(判断する)ことが出来るので安心。ちなみに、契約を急ぐことは営業戦術の一つであり、「取りこぼしの防止」や「他社との競合に負けられない」という理由があります。建築主のペースで時間が掛ってもじっくり打ち合わせや確認作業をしておけば後々のトラブルも少ないはずです。
ポイント
予測できるトラブルの回避について経験の豊富なプロにサポートを依頼してみては如何でしょうか。『プロ:素人』でなく、『プロ:素人の方をサポートしているプロ』という対等な立場の方がお互いに安心です。 "(KJSレポートNO-5NO-9)にも掲載しています"

A建物着工後
建築段階に入って施主と建築会社の間で信頼関係が薄くなり、第三者に建物や契約書類をチェックしてもらう旨を伝えると、そこで建築会社の態度や対処が変わったそうです。
○建築途中で第三者を入れることによって『建築会社との信頼関係がもっと悪くなるのではないか?』との懸念から、結局、不信感を抱きながらも建物検査やサポートを依頼すること自体を諦めてしまう施主の方も少なくありません。もともとこのような事になること自体、本当の『信頼関係』というものが最初から存在していたのかどうか疑問です。
未だに建築や契約に関するトラブル件数は多いようですが、多額な費用を支払って大切な財産を築くのに建築会社や担当者、紹介者等に対する遠慮は反ってリスクとデメリットが大きいのです。
ポイント
不動産(土地、建物)購入や、新築に際し第三者へのご相談や、建物検査は少しでも早い時期に依頼された方がより効果的です。


【参考】
・各現場検査の回数の違いは概略以下のとおりです。 (平成16年1月現在)

  基礎検査(配筋検査等) 中間検査 (躯体構造等の検査)
上棟後概ね2週間内程度
完了検査(建物竣工時)
建築基準法
(融資等の条件が有無に係らない建物)
なし 必要   (1回) 必要(1回)
住宅性能評価や、 性能保証を受ける場合の建物(設計評価を含む)  
【任意】
必要(2回) 必要(2回) 必要(1回)
住宅完成保証を利用する場合等の建物  
【任意】
必要(2回) 必要(2回) 必要(1回)

※ 建物の型式認定をとっている建物の場合、中間検査が必要とされない地域や場合があります。
※ 公庫融資等を利用して建築する場合、工事完了検査済書がないと融資がなされません。

 

■建物を建てる前に施主が知っておきたい3つのポイント No.18 - 2003/12/12


1.値段交渉が必要な時ってどんな場合?

  建物契約時に「下手な値交渉をすると後でどこで手抜きされるか分からない」といった意見もありますが、それは最もなことかもしれません。
見積書や仕様書を見て「この項目は何だろう」とか、適切か不適切かはなかなか素人の方では分かり難いので、つい漠然と値引きを要望してしまう、そしてうまく交渉できても「その分、何処かでひょっとしたら・・・」 と不安になってしまう施主の方もいるようです。また、それが怖い(分らない)ので「一切、交渉はしない方がよい」という意見もあるようですが、このレポートをお読みになっている読者の皆さんはどのように思いますか?

企業(建築会社や工務店)だって営利企業ですから利益の確保は当然のことです。 しかし、最近いろいろな会社の見積書や契約内容を見ていると矛盾を感じさせられるところがあります。
施主(素人さん)の方にウケのよい内容になっているようですが、実は訳の分らない項目があったり、その項目には通常の2.5倍位の金額が載せてあったり、見積りの内訳を単純にして分り難くしているものなど正に数字のマジック演出とも言えるケースがあります。

例えば、建物単価坪二十数万円と表示して、少しでも変更すれば追加ポイントとして多額な費用が加算される仕組みであったり、プラン料、設計料と称し多額な費用が見積りに入っていたり、分譲地での宅外のガス、下水道引き込み代。そして、いわゆる不動産登記料にしても内訳が記載されず法外な金額であったり、また、それが高いと言えば登記費用なのに値引きが可能だったり、つまり、土地代や建物代以外のところで利益を上げようとしている場合もあります。

度を越えた交渉や突っ込みは禁物ですが、不信と思われる項目があれば、きちんと聴いたりその内訳書を提出してもらっても良いはずですし、予算の都合上や、納得の行かない項目など、どうしても総額の交渉の必要がある場合は、その根拠を示して相談することも一つの方法です。

コメント1
訳の分らない項目や暴利といえる金額を書いてくるような建築会社や工務店さんとの契約は敬遠しておいた方が良いでしょう。

コメント2
きちんとした契約内容や見積り内容のチェック、そして値段交渉の有り無しに係らず現場の進捗に合った現場チェックについて、業者と利害関係の無い第三者的な立場の専門家のアドバイスを受けることが有益ですし安心です。


2.手直し工事・やり変え工事が発生する原因はどこにある?

 

「会社の指示どおりにやったのに手直し工事や戻り工事(やり変え工事)をさせられたりして、その分の工事代金はもらえないのだから困ってしまうよ」こんな声や、「自分たちが住宅を買うとしても、あの会社の建物は絶対買わないネー」という声も聞こえてきたこともあります。
やはり自分たちが仕事を請け負っている会社の建物の特徴を一番良く知っているのは実際に現場でその仕事をしている職人さんなのです。ひいては元受け会社の受注発注システムから会社内部のことまで(^!^)。

しかし、自分たちがやっている仕事の分野(施工方法や問題点)についていくら詳しくても、また、そのとおりにやっている職人さんでも、その前の段階での打ち合わせミスなどには対処のしようがありません。
それは営業マンと設計者や現場担当者との伝達ミス、発注ミス等が考えられるのですが、 併せて原因の大半は、契約時の会社側と施主との打ち合わせ不足やミスが現場着工後に現れて、その結果、現場で働く職人や施主の方に迷惑が掛かっているようです。

例えば、
床下収納庫の位置や出入り口ドアの種類、玄関上り框の高さ、手摺りの位置高さ、窓の大きさや種類、断熱材の特徴について、カウンターの高さ、クロスの色柄等々他にもたくさんあるのですが、先に述べた打ち合わせ不足、伝達ミスや発注ミスがあれば現場で働く職人や施主の方に迷惑が掛かっているようです。
また、変更や再発注をするのにどちらの責任で、どちらがどれだけ負担をするかなどといった問題が出てきたりする場合も少なからずあります。



3.頻繁に建築途中の現場を見に行くのは嫌がられる?

 

築何年も経って「あの時の大工さんは最悪だった、柱は反っているし部材どおしの隙間はあるし・・・、」「あそこが、ここが」と言いながら「建築中の現場には職人さん達に気をつかってあまり見に行けなかった」と言うような声をよく耳にすることがありますが「行けなかった」ではなく「行かなかった」に近いのではないかと思います。

自分達が多額の代償を提供し発注しているのですから、何も遠慮せずに建築中の現場へ行けるときは行き、建っていく過程などを単に見るだけでも意味のあることなのです。万が一打ち合わせと違っているところに気づくことがあれば工務店や大工さん達も早めの対処ができて助かることもあるのです。


■建築工事中の第三者の損害(被害) No.17 - 2003/11/13

先日、右図のような建築中の工事現場前の 道路において、原付バイクの衝突事故が発生 しました。

雨の中、午後8時45分ごろに青年Aは現場前の道路を原付バイクに乗って通りかかったのですが、予期せぬ事態に遭遇し、転倒の上怪我をしてしま ったのです。

状況
衝突する前に、対向車とすれ違う為減速はしていたものの、直後に目に入ってきたものは建築工事用伸縮門扉(ゲート)であり、道路中央以上にまではみ出してきていた為避けきれず、重さ80キロ以上もあろうかという鉄のゲートに衝突し、転倒してしまったというのがこの度の事故です。
当然スピードが出ていたり、転倒した際に打 ち所が悪ければ死亡事故に繋っていたかもしれません。

さて、原因は青年Aの前方不注意だけなのでしょうか?
『いいえ、違います』
現場管理者の安全管理上のミスも大きいのです。

・ちなみに、この件は道路上の事故でもあり警察による現場検証が行われました。


(道路北側より検証時の現場写真)
    


■□■問題点■□■
建築中の建物の敷地と住宅の敷地は一体となっており、住人の安全や防犯等を考え生活用通路(工事車両の駐車場)の出入り口に頑丈な鉄の伸縮ゲートを取り付けたものと推測されます。
1.この伸縮ゲートは@からイの方向へ開閉(伸縮)をさせ使用しているのですが、(イ)を基点とし、180度回転するようになっており、当然、道路側へも90度回ってしまう状態になっています。尚且つ、@の所から道路へは下り勾配(5/100程度)がつけられている上、工事用鉄板まで敷かれていてゲートのキャスターが転がり易くしているのです。(図上の矢印方向)
これでは、何かの弾みや突風などで簡単に道路側へ飛び出してしまうこともあるでしょう。
2.@の柱にカギは付けられているものの、住人の生活用通路としても利用されていている為、通常カギは掛けられていなかった模様であり、当日その時間やその後の検証時にもカギは開いていたのです。それは、当然とも言えることでしょう、日常欠かせない生活用通路を鉄の重たい伸縮ゲート で仕切られて何ヶ月も毎回の開閉と施錠は不都合でしょうし、大変な負担です。また、来客や来訪者等のことを考えると一々開閉や施錠はかなり疑問です。

*現在のままでは、今回のような事故の再発があっても何も不思議ではありません。

■□■対策(方法)について■□■
1.現在のゲートを利用したままでの方法には住人のことを考えると無理があるのですが、道路へ飛び出さないようにワイヤーを張ったり、杭を打つ等の対策は充分可能です。
2.再発防止を踏まえ、現在のゲートを吊り下げ式のゲート(折り戸式等)に交換することも人命や、
安全を考えるならば必要なことであると思います。

■□■
以上のことを鑑みて■□■
このような事は、プロの建築士や施工管理技士(現場監督)でなくとも常識として当然推測のつくことではないでしょうか?
今回の現場施工はベンチャー企業として2社が合同施工をしており、総体的に現場管理者の責任の所在が不明確な可能性もあると思いますが、通常はどちらかが頭(元請け)になっているものです。

何れにしても、現場管理者の責務は担当した建物の行程や品質管理、原価管理だけではないはずです。
経験不足や技量不足、または予算上のことで現場の職人さんや、通行中の歩行者等(第三者)に対し損害や被害を与えることの無いよう責任ある安全管理をしないと、単純な人為的ミスがとんでもない事になりかねないのです。(現場前の道路は小中学生の通学路にも指定されていました)

■□■
建築工事中の第三者の損害(被害)■□■
建築工事中の第三者の損害(被害)については、一般の戸建て住宅の契約書の約款にも削除されていない限り記載されているはずですが、平成15年度住宅金融公庫監修の工事請負契約約款には第8条に記載されています。その内容は以下の通りです。
第8条「施行の為、第三者の生命、身体に災害を及ぼし、財産などに損害を与えた時、又は第三者との間に紛議を生じた時、乙(請負業者)はその処理に当たる。ただし、甲(発注者)の責に帰する事由によるときはこの限りではない。」(以下略)

今回のケースはこの条項に該当します。ところがオーナーは、検証時に「前方不注意じゃないか、外灯も点いているのに!」と、さも勝手に青年Aの不注意で衝突したのだからこちらに否はない、というような言い方をしていたそうです。はたしてそのような次元の問題なのでしょうか?

*何れにしても民事上、元請け業者の安全管理上の責任は免れないでしょう。

■□■ コメント ■□■
道路を通行中に工事現場の前を通る際に、よくよく注意してみるといろいろな事が見えてくるものです。
これから建築をされる施主(オーナー)さんや、建築会社の方は現場だけでなく現場出入り口や周囲の安全面に対する配慮が必要です。

■≪消費者の無知につけこむ業者≫〜建築業界だけではない!看板業者の事例から〜 No.16 - 2003/10/10

『病院の開院に際し、既存の鉄柱に看板を取り付けることになり、医師会関係者から紹介を受けた広告代理店にお願いしたのですが、何かがおかしくてどうしても納得がいかない、何か不審で非常に不安なのです。』 と看護師長さんからご相談を受けました。(職場に対する危機管理意識が伺えました)

話を聞いてみますと、確かに内容に沿わない総額に加えて、受注の仕方についても一般常識からはずれたおかしな内容でした。
後日、広告代理店の担当者と病院側の打合せが予定されていた為、病院側のサポーターとしてKJS担当者 が同席することになりました。



問 題 点
結 果
取り付けは二日後というのに、数百万円の費用の大内訳書を渡しただけで、見積り書もなく、契約書等 を交わしていなかった件 翌日受注書・発注書を正式に交わすことになり、契約時にKJSで書類チェックと立会いをすることになり ました。(後で聞いてみるとやはり契約書を交わすつもりはなかったとの返事!)
普通では考えられない宅建業者への仲介手数料や、注文していない他の看板の企画料などの項目が含まれていて、事前に必要費用等の説明がなされていなかった件と、根拠が不明確で、尋ねても話を そらされていた項目について
広告代理店は翌日に見積りの詳細な内訳書を提出の上、不明確な部分を全て削除してきました。
その施工方法の説明も無く、図面等を渡していない件について
広告代理店は翌日に図面(略図)を持参してきたので、KJSで説明を聞き打合せを詰める。
畳4帖分の看板を支える既存の支柱について強度やその基礎構造について尋ねても『経験的見地 からみていますので全く問題ありません。』といういい加減な返事で、いくら「不安だから何らかの方法 は?」と言っても取り合おうとしていなかった件
広告代理店から、翌日「既存の支柱を立てた業者を探して聞いてみるつもりです」との返事はあったものの、KJSとしては病院の希望もあり、補強の方法についてのアドバイスをして、取り付け業者との打合せを行う。
その他の文字板類の取り付けについて
その他についても併せて、当日KJSで施工立会いをさせて頂くことでお互いの了解となる。
不安で納得がいかないため、看板等の設置延期を申し出ても『既に看板等は出来上がっている』との返事で一部は着手している状態
上記の1〜5までの件が全て満たされなければ、これ以上着手しないことを確認。


■□■KJSからのコメント、アドバイス■□■

『人の健康や命を預かる仕事をしている病院の看板が、万が一台風や自然災害時の対策をとっておかず、人為的なことで一般の方にケガをさせるようなことがあっては申し訳ないので、第一に安全でしっか りした仕事をしてほしい。』という依頼者の希望はきわめて常識的なものです。
広告代理店の担当者は、「ちょっとしたボタンの掛け違いがこのように・・・」と言っていましたが、すべき事 をせず利益の確保ばかりを優先してしまうから、一事が万事もしくは小事が大事となってしまうのです。
不安や希望に対し、なんら応えようとしないまま着手してしまう看板業者。また、あたりまえのことさえ言わなければしようとせず、その道のプロや第三者から指摘をされるとシブシブまたは、あわてて対処をする。このようなことが建築や不動産業界以外の世界でも、かなり横行していることを目の当たりにしました。
私は、KJSの業務の一つとして、不動産取得や建物建築のコンサルティングをしているときにいつも感じることは、下請けの職人さんは自己の経験を活かしプロとしての誇りを持って真面目に仕事をやっている方が多い反面、その元請け業者側の体質に問題がある場合が多いということです。
商談の内容について相手方がどの程度詳しいか無知かによって、業者の対処の仕方が変わる事が多くて『弱い消費者、知らない消費者は泣き寝入り』といったことが目につきます。
勿論、消費者側にも問題が有る場合もありますので、一概には言えませんが・・・。
誰しも、自分自身が学んできたことや経験してきたことでないと、違う世界(畑)のことはなかなか分かりにくいものです。
不安を抱えたままでの契約(購入)や見切り発車は消費者にとって大変リスクが多いのです。
やはり、その道に詳しい人や専門家に尋ねたり、サポートを依頼するなど、消費者の方も賢明な方法(対策)を考えるべきではないでしょうか?

■≪ライフプランに適った健全な資金計画と安心な返済計画を≫ No.15 - 2003/08/29

住宅金融公庫が発表した平成14年度の不良債権(住宅ローン破綻)は、全体の融資額の3.45%、2兆3194億円。平成13年度に比べて約6000億円の増加。返済の特例措置の利用が前年度比約60%増と急増し、その総額は1兆2304億円にのぼります。原因は景気動向(低迷)によるものとされていますが、取得時の資金計画や返済計画に無理があったケースが多く含まれていたとも言えます。

住宅や不動産取得について一事取得者の方は始めての経験ですし、何をどれからどうして良 いのか分らない方も多いでしょう。なかには土地を見つけてから資金計画をなさる方もいらっ しゃるようですが、まず資金計画を先にしておかないと購入や新築計画が成り立ちません。
 建物については、取り合えず、知り合いや身内からの紹介、TVでよく聞く社名の展示場へ行く などして、それぞれの会社の建物の特徴を勉強をされたり、平行して資金計画をたてられること が一般的なようです。

住宅会社(営業マン)は、お客様に少しでも購入意思があると判断した場合は、とことん対象物件の販売または受注に一生懸命になります。たとえ、資金計画上合わない、または資金計画が厳しいお客様であっても、希望の場所や広さ、建物の内容等の調整で、何とか成約に持ち込むことは営業マンの腕とも言えるでしょうし、“夢と現実 とのギャップをどのようにして埋めてあげるか”という意味では、お客様に対し必要かつ親切なことかもしれません。
しかし、営業マンが契約を優先する余り購入者や建築主の先々予測できる事柄や支出についての分析を怠り、返済計画書に故意に折り込まなかったりしている場合も多いようです。

営業マンにとってローン提案は、商談を進める上で営業のカギになることは確かですが、資金計画で後になって必要になる費用をあえて告げなかったり、商談がある程度進み、契約間近になった時点でそれらを告げて、親などの身内から資金を出させる等いろいろな手段があるものです。
 なかには購入や受注をさせてしまえば、後の支払いは『最終的にはお客が自分達で判断をして決めたことだし、先のことは誰にも判らないものだから自分には関係ない(責任はない)』という営業マンの言葉を聞いたことがあります。

また、ある業者さんが言っているように「3,500万円の物件を購入するのに、330万円の頭金が有るのでしたら全く大丈夫ですよ」または、極端な場合「頭金や諸費用が無くても買えます」と言っている例もあるようですが、確かにケースによっては購入可能かもしれません。
 しかし、購入価格は自己資金と月々、年間の返済可能な借入れ額によって決まるものです。先に、現在と将来の所得見込み、教育費、退職後の返済計画など、そのお客様のライフプランを基に的確に把握分析し、予測できることを考慮して資金計画(返済計画)を組み立てて、購入に踏み切るのか、延期した方が良いのか、適切な判断ができるアドバイスをすることこそが本当の信頼に繋がるのです。


無理なローンを組もうとしている場合の実例。 (金融機関の融資窓口にて)
《住宅会社の営業担当者》
「このお客様は諸経費は確保できているのですが頭金が無いので300万円程融資をお願いしたいのですが・・・、所得はこれだけあるのですから如何でしょうか?」
《ある銀行の融資担当者》
「大きな買い物をするのに頭金を貯めておくことが出来ないような方が、どうやってローンの返済をしていくのですか?」
《住宅会社の営業担当者》
「・・・・・。」

現在、新築に際し住宅金融公庫の融資制度で、所得によって建築費の8割または、5割の融資を上限としています。民間の住宅融資についても、一定の枠や条件が当然あります。しかし、一部では現在でも融資条件や、法則に目をつぶっている場合があるようです。
 不動産や建築業界では必要融資額確保のための裏技が存在し、金融機関もその存在については知っていても、「著しくなければ・・・」という傾向もあったようです。結局そのことが、消費者に対し無理な返済計画を強くこととなり、不良債権化の一部に繋がったとも言えます。


≪ライフプランに適った健全な資金計画と安心な返済計画を≫

 


※無理なローンを組まないためには物件や建築費に資金計画を合わせるのでなく、あくまでも(A)自己資金と(B)ローンのバランスや、合計を算出して購入場所や購入価格、購入時期を良く検討する。


健全な資金計画と安心な返済計画を!
業者側と利害関係が無い立場で消費者の立場に立って、将来に渡るライフプランを考慮した資金計画や返済計画をサポート(アドバイス)してくれるFP(ファイナンシャルプランナー)や、専門家に早い段階から相談されてみては如何でしょうか。

 KJSでも不動産購入安心サポート建物新築安心サポートのなかで行っています

■≪工事請負契約書の種類は建築会社によって違うもの!≫ No.14 - 2003/06/24
≪工事請負契約書とは≫

工事請負契約書とは通常、契約書(契約内容を記載した書面)と、工事請負契約約款といわれるものが一対になっています。
基本的には、この契約書や約款(内容)でないといけないということは無いようですが、契約書を交わす本来の目的とは、お互いの信頼関係に基づいてそれまでの約束事や決め事を 確認し、それを書面にして残しておき、後のトラブルを防ぐことが大きな目的です。

契約書と約款の書式や内容は、建替えを専門としたハウスメーカーや、分譲地販売に絡めた注文建築受注を展開している建築会社、地場の建築会社や工務店等、その目的や経営者の考え方によってさまざまです。

契約書は通常、契約書と工事請負契約約款といわれるものが一つ(一部)になっていて、一枚の用紙に表が契約書、裏が約款になっていたり、表1面に片面が契約書もう片面に約款といったもの、極端に文字が小さくて読みづらい契約書がある反面、文字や内容を分り易く読み易くする為にA4の用紙で5〜10ページ近いものもあります。

また、約款の基本的なところの内容は同じですが、約款の条項が極端に少なかったり、必要以上に多かったりということがあります。条項の一部削除や自社に都合が良いように契約がアレンジされていたりと、いろんな思惑が見えることもあります。

条項が多い少ないで、有利、不利を一概に判断はできませんが消費者にとって、新築の契約事自体、そう幾度も機会があることではないので、一見して、それが不利な条項なのか、有利な条項なのか、読み別けることは大変難しいと思います。

(できれば、数日前に契約書の写しを預かって、よく読んだり詳しい方に尋ねておくことも一つの方法でしょう。)


留意点!

受注形態(受注方法)においても、まだ、図面や仕様の打合せ、最終的な資金計画の詰め等も出来上がっていない段階での仮契約や建築申込書、契約前の時点での建築申込金の入金(建築費の10%〜20%)。違法性は無いのですが、後々、大きなトラブルの原因となっていることが多いようです。

ちなみに、あまり早い時期に入金や仮契約をすると発注者にとって商談自体が不利になることはあっても有利になることはあまり無いようです。しっかり内容を煮詰めて契約に臨みましょう。


≪工事請負契約≫

工事請負契約書は不動産売買契約と違って宅地建物取引主任者(一定の知識と資格を持っている人)が重要事項の説明や読み上げをする必要もなく、一般的にその担当者や責任者が契約 行為を行っています。
中には、担当者が表面の契約内容や数字を確認しただけで、「裏面の約款については、一般的 な約束事や決め事が書かれているだけですから後はゆっくりご自宅で読んでおいて下さい。」と言って、表面の契約書に記名、押印をしてもらったら、早く契約金をもらって・・・。と、こんなケースも多いようです。
しかし、どんな内容が記載されているかも分らないのに、当の注文者(消費者)は、「これまで積み重ねてきた信頼関係もあることだし、あまり細かいことを言うのも信用していないように思われては調子が悪いし、どうせ聞いても分らないから信用しておこう。」というように、相手の会社や担当者、または、紹介者を自分なりに信用したり妥協をして安易に契約に臨んでいらっしゃる方もあるようです


“本当の意味での信頼関係とは?”

契約書や契約約款の文章は性質上難解なところもありますが、せめて内容を噛み砕いて初めての方にも理解しやすいように説明してあげるくらいの配慮こそ本当の意味での信頼関係ではないでしょうか?


消費者の方へ

住宅ローンを借りる場合は、何十年も長期にわたって返済していかなければならないわけですから、満足度の高い『住まい』でなければいけません。
不動産取得や、建物新築は『契約時までに全てが決まってしまう』と言っても過言では有りません。

契約時に不安を抱えたままでの見切り発車は、後のトラブルの原因や満足度の低い結果になりやすいのです。
“本当にあなたの立場になってサポートをしてくれる不動産や建築の専門家にご相談をされてみては如何でしょうか”


ご参考.

≪工事請負契約書≫
通常、契約書に記載されているのは、注文者・請負者・工事名・工事場所・構造、数量・工期・
引渡しの時期・請負代金・支払い方法・契約時の添付書類(設計図書等)・特約事項等。
そして、最後に日付や双方の署名、押印の欄、が記載されていますが、その欄に各々が保証人をおく場合として保証人の署名、押印の欄がある場合もあります。

≪約款≫

まず、総則として第一条 注文者(以下「甲」という)と請負者(以下「乙」という)は、互いに協力して信義を守り誠実にこの契約を履行する。・・・といった条項から始まり、保証人・権利義務の譲渡等・仕様書不適合の場合の改造義務・工事の変更、中止等・乙の請求による工期の延長・・・・・その他、危険負担・損害保険・瑕疵保証や違約金、契約の解除権やその場合の条件、紛争処理の解決方法、等々非常に大切な条項が十数項目から二十数項目記載されています。


 


■≪ある下請け職人さんの四方山話し≫ No.13 - 2003 /05/20
「最近は不景気で大変だよ!相変わらず厳しいネー!」
なんていう会話は日常茶飯事で、どこに行っても今の時節珍しいことでは有りません。
そんな中でこんな話が聞こえてきました。


下請け業者さん
「最近、自分達が仕事をさせてもらっている会社のチラシ広告を見たんだけど、工事代をすっごく安く出してるんでビックリしたよー。」

「かなわないなー、安く出すのは結構だけど、近頃は会社が、営業さんも監督さんもみんな歩合給になったらしいから、請負金の中から経費を引いてそれから営業が何%、監督が何%って具合に差し引いた残りを自分達に強引に割り振ってくるんだからたまったものじゃないよ!」

「あれと、これと材料代を差し引いて自分たちの手間賃を計算したら、それだけの仕事を朝から夜までしても一日たったの5.000円にしかならないもんね。 メチャクチャだヨ!」

「おまけにこの前なんか、『あんたがこれで出来んのやったら他に幾らでも業者(職人)さんはいるんだから、したくないならせんでもいいよ!』だって、いいかげんにムッとしたヨ。」


職人さんいわく
「自分たちだって良い仕事をしたいし、後からクレームの付くような仕事はしたくない。
こんな仕事のやり方(方法)はしない方がいいんだけど、予算がこれじゃ仕方ない。
元請けとの付き合いもあるから一応やることはやるけど、あたり前(普通通り)の仕事は、やりたくてもやりようがないヨー。」

「おまけに、監督は朝から現場にも来ないし、夕方近く終わる頃に電話して来て『もう終わったネー』だって。“これじゃーお客さんも、自分達もやってられないよ”」


コメント

このような話を聞かれた消費者の皆さんは、どのようにお感じになりますか?

仕事を受注する為には、お客の目を引くチラシを作ること。つまり、お客の目を引くような値段や工事価格を出すことに必死になりすぎて、結局その「しわ寄せ」が下請けの職人さんや、消費者の方に跳ね返っている場合もあるようです。
勿論、全ての業者さんがそうであるとは言えませんが・・・。

本来、消費者の方が求めているのは予算に叶った商品や、信頼に叶った適切な仕事(出来上がり)のはずです。
商品や技術をより割安な価格で消費者の方へ提供することは企業努力の成果でもあるわけですし、業績アップも大切なことです。
しかし、上記のような話しを聞けば、「安くする」または、「安く表示する」ことが必ずしも消費者の皆さんの為になるとは限らないことも有ると思います。
企業は新築やリフォームに限らず、適正な予算と、きちんとした現場管理についてもう一度見直しが必要なのではないでしょうか?


消費者の方へ

建築やリフォーム時に不安を抱えたままでの契約や着工は、後のトラブルの原因や、満足度の低い結果になりやすいのです。
“本当にあなたの立場になってサポートをしてくれる建築の専門家にご相談をされてみては如何でしょうか”


■≪これから着工される施主の方へ・・・雨天時の現場管理に注意して!≫ No.12 - 2003 /04/18

よくあるご相談から

1.建築中の雨天時の対処について

新築の木造住宅の骨組み中に雨になり屋根もカバーも無いので柱や床パネルに雨が直接
かかり、床パネルに水が溜まってずぶ濡れになっています。
業者さんに聞くと、『乾けば問題ない』と言っていますが、せっかくの乾燥木材が濡れてしまい、
心配です。本当に心配ないのでしょうか?
まず、基本的に木材が濡れてよいはずは有りませんが、その雨に濡れていた期間や時間の
程度、木材等の材質にもよりますので、濡れた後の状態をみて判断するほか無いと思います。
通常、コンパネだけはブルーシート(ビニールシート)を掛けたりしたほうが良いのですが・・・。
柱においても桁まで上がっていればシートを掛けることも可能なはずです。何れにしても、
乾燥材(柱)を使っているということですが、できれば充分な乾燥期間を設けて施工をしてもらい、
後のカビやヒビなどに気をつけておいて下さい。

また、床の下張りパネルについては特に充分な乾燥期間(自然乾燥)をとって、かつ、その
状態を見て完全に乾いてからフロアー等を張ったほうが良いです。
(パネル自体の脹らみ等があってはいけません)

確かに、業者さんが言うように乾けば大丈夫でしょうが、あくまでも乾いた状態などを見て判断
すべきでしょう。乾くまでの過程で上張りをすぐしたりしないようにして下さい。

それから、請負をしている会社の責任者の方に対しても、施工管理(現場管理)について担当者
がしっかり管理してくれるよう申し入れをしてみて下さい。
尚、どうしても気になるようであれば、念の為に現況の写真を沢山撮って残しておくと、後で役に
たつことがあります。また順次写真を撮っておく行為は、今後のトラブル回避の為にも意味のあることです。


2.構造上(施工上)の納まりについて

土台には全て3.5寸角の木材が使用されていますが、それに立てる柱は、家の隅々は4.0寸、
その間は3.5寸角になっています。したがって、隅々の部分では柱が土台からはみ出しています。
問題ないのでしょうか?
上記のような場合、外壁がモルタル壁やサイディング張りに限らず、大体3とおり程の納め方が
多いのですが、現在一番多いのは下記1.のようです。

(1.) 4.0寸角も3.5寸角の柱も、土台の外面に合わせて柱を立てる方法。

(2.) 何れの柱もやはり土台の中心に合わせて立てる方法。
(この場合は、4寸柱に限ってバス板や構造用合板を打ち付けるチリ(代)を柱に15ミリ程度
カギ込みをして納めます。)

(3.) 上記2.と同じように土台の中心に柱の中心を合わせて立てて、4.0寸角をカギ込まず、柱の
壁内側面にバス板等の打ち付け代としてアテ木を付す工法があります。

・どの納め方も一般的な工法ですが、(2.)の工法については柱の強度が落ちることになるので
お奨めしません。
 


略 図 (真上から見たところ)

コメント
消費者(施主の方)は殆んどの方が建築に関して素人さんと言ってよいでしょう。
理想としては、建築会社と気軽に何でも尋ねたり、説明してあげたりできる関係が出来ていると、
より満足度の高い家が出来上がると思います。

 


■『建築にまつわる、依頼主のなぜ?』 No.11 - 2003/03/12

なぜそんなに契約を急ぐのですか?
なぜ教えてくれなかったのですか?
なぜ言ってくれなかったのですか?
なぜこんな欠陥があるのですか?
なぜこんなに不満が残るのですか?

不信に感じたり、不満に思ったりした時に、消費者の方が一般的に言う言葉は
・言ってくれれば、教えてくれれば、ちゃんとしてくれれば、こうならなかったのに!
・私たちは、紹介者やあなた方(営業マン、設計士、現場監督、会社)を信用して契約(建築)したのに!
・お金もきちんと全部支払ったでしょ!』 となってしまいますが、数千万円も掛ける財産なのに、
「妥協と諦めの中でローン返済が始まってしまった」では取り返しがつきません。

これから不動産の購入や、新築を計画している方の不安を決して煽るつもりはありません!
私どもの経験と実話に基づいたことを掲載し、これから計画される方に少しでもお役にたてれば
というのがこの「KJSレポート」の趣旨だからです。


消費者の方が不動産購入や新築を任せるときに、
その会社や社員を信用しなければ、契約事など出来るはずがありません。真面目にやっている営業マンもいます。
しかし、その結果この時世に至っても不満やトラブル相談が続出しているのはなぜでしょう?

◎契約の誘引行為に基づく有利な事項の過大アピールや、不利な事項の不告知?

◎信頼関係の利用(友人知人などからの紹介だから信用してしまう、又は言いたい事が言えなかった)?

◎消費者の無知(知識不足)の利用?

◎消費者から見た(建築、不動産)会社等の過大評価や、思い込み?

具体的な例の一つとして
資金計画書や図面をわざと大ざっぱにしておいて、大ざっぱなところの時点で契約や契約確約書・
申し込み金の入金を急がせてしまう(迫る)。なぜでしょう?

いろんな思惑があります。
・早く契約を確定させたい、契約(お客)を逃さない。浮気をさせない。
・他社との競合にしたくない、競合になるとどうしても利益率が落ちやすい。
・会社には規定の利益率があるため利益率が下がると上司や会社から咎められるのと、歩合に影響がでる。
・営業個人の成績、しいては課の成績や会社の業績に繋がるからです。等々・・・

(どこまでが大ざっぱで、どこからがそうでないのかは素人の方にとって難しいところではありますが、やはり
その辺の所は客観的に判断できるアドバイザーを味方に着けておくと心強いでしょう)

また、土地契約においても同じようなことが言えますし、建物工事契約(新築)についても
建築を依頼しょうとする会社の内容・申し込み金や、契約確認書の性格、意味合い
図面(プラン)・仕様書・契約書、及び約款等々をしっかりと前以て検討した上で契約をしないと、
必ずどこかで歪みや行き違いが出てきます。

本来建物本体工事に含まれているはずの工事が別途となっていたり、追加工事は「出ない・出さない」
と思っていても、施主が「それなら我慢しよう」ということになるか「それくらいなら仕方ない」となるか、
無意識にそういった構図が出来上がっていて、何れにしても相手のペースに乗せられてしまいます。
つまり、施主は交渉事が不利になり、要望は即費用に直結、または反映されてしまいやすいのです。

「あなただけは・この会社だけは・私達だけはそんなことはない」
誰しもがそう思っているのですが、そんなことはありません。

企業は営利を追求して行かなければならないのですから、やむを得ないところでもあるでしょうが、
どうしてもその為にお客様より利益優先となってしまう企業が多いようです。

勿論、全ての会社や営業マンがそういうことではないでしょうが、
     
(財)福岡県建築住宅センター発表のデーターKJSレポートNO5)においても
相談件数の増加が指摘されていますし、
KJSへのメール相談においても企業側の利益優先主義が原因と思われる件が著しいので
今回レポートしました。(消費者にも責任がある場合も有りますが)

消費者の皆さん、本当の意味であなたの見方になってくれる専門家に安心のできるサポート
を依頼して見て下さい。

KJSはあくまでも『消費者の味方(サポート役)でありたい』と願っています。
そしてそれが KJSの理念なのです。

 

 


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