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KJSレポート

 

■『リフォーム相談(診断)は専門家へ』
No.10 - 2003/02/21

突然、営業マンが家にやってきて、
「奥さーん!お宅の屋根をよく見ていたら瓦が浮いているところがありますヨ!それに瓦が割れている所もありますが、雨漏りしていませんか?」とか、「このままだと下地が腐って家の中まで傷んでいるかもしれませんネ。修繕する、しないは別として、ちょっと見てみましょうか?」、「今 キャンペーン中 ですから下見(診断)や見積りは無料です。安心してお任せください!」、「近所で○○工事をやっていますので、今だったら格安で工事ができますが如何ですか?」などの勧誘を受けたことはありませんか。他にも壁や床下、住宅設備やバリアフリー改装などリフォーム関連の営業は多いです。

営業のタイプを大きく別けると、
屋外から見える部分のリフォーム営業と、屋内に入り込む屋内部分のリフォーム営業があります。他にもテレビコマーシャルや、チラシ(工事単価公表型)等で安心感と割安感を消費者へアピールしています。
また、リフォーム営業には、安心感・親近感をアピールしながら・外見診断 ・脅し文句(不安感をあおる) ・殺し文句(割安感を抱かせる)といった順序(戦略)で営業をすることが多いようです。

《トラブル実例》
最近よく聞く名前のリフォーム会社とトラブルになった事例です。
当初の契約内容は、代金 150万円の屋根の一部葺き替え工事でしたが、着工後、工事途中で予定していなかった屋根全体の葺き替え(垂木等、下地材の取り替えを含む)の追加工事をすることになりました。
家主さんの記憶では追加工事代は150万円位と説明されていたそうです。しかし、工事終了後の請求額は合計で450万円、つまり追加工事代金は300万円でした。
業者側は家主に対し、追加工事についてはきちんとした見積りもせず、追加契約書も交わさずに、簡単な説明と大まかな金額を言って承諾を取り付け、工事に取り掛かっていたのです。当然、支払いの件でトラブルになったわけですが、家主は近隣に対する世間体や、業者との折衝(威圧的な請求をされる等)の煩わしさを考え、結局親戚等からお金を借りて支払ったそうです。


≪リフォーム診断(相談)は専門家へ≫


リフォーム工事といえどもトラブル例のように、当初150万円の予算のつもりが450万円になってしまうことがあります。中には、工事の半ばで客の不安を煽り他の部位で大きな追加工事を受注する、といった方法を計画的にやっているリフォーム業者もあるようです。

リフォームは個々の家屋の現状や家主の意向などで工事の内容や費用が全く違います。素人では、家のメンテナンス上必要な工事は何か、いくらかかるのか、また外観や住み心地を良くするための工事の内容や費用はいくらかなど見当がつきません。そのためリフォーム業者の提案の良し悪しを判断できないまま、任せてしまうことになってしまいがちです。
それを避けるためにはやはり、契約前に信頼できるリフォームの専門家に、きちんとした相談や建物の診断を依頼し、適切な工事内容(修繕した方が良い所の程度、しないでもいいところ)やそのための費用の目安などを判断してもらうことが大事です。
また、業者の選択時や工事中も適切なアドバイスもしてくれるので安心です。

KJSでは、リフォームのための中古住宅診断と報告書の提出を5万円でしています。
リフォームで後悔しない、最適なリフォームをするために、リフォーム業者と契約をする前に、専門家にサポートを依頼してみませんか。


■ 『住宅営業マンの本音と建前、そして消費者(建築主)の責任』
No.9 - 2002/11/08
営業マンにとって お客様の心を掴む ことは、契約を結ぶための絶対条件です。そのお客様の心を掴むことが例えば土地の条件だったり、予算的なこと、建物の内容や外観内観設備機器、会社のネームバリュー、メンテナンスや保証体制だったり様々ですが、やはり営業マンの第一印象や誠実さ等で、8割が決定されると言っても過言ではないくらいです。

しかし、お客様との最初の出会いがどんな形であれ、有能な営業マンほどお客様に鋭い質問をしてくるものです。そうしてお客様の購入意思や購入意欲、総予算やふところ具合もしっかり見抜いて、方向性を判断します。

具体的には
このお客様は本当に買う(建てる)気があるのか?予算的に自社の商品に合うのか、合わせることができるのか?実際に買うことができるのか?他社と競合の可能性はないか?競合であれば相手はどこの会社でどういう特徴(工法)なのか?一番に把握しておきたいところです。
というのは、受注に向けての戦略と利益率に影響があるからです。

その次にやっとお客様がイメージしている建物外観や間取り、設備・・・の聞き取りに入っていきます。これらの事にギャップがあった場合、いかに早く解決(判断)し、建物のプレゼンテーションができるかによって他社との勝敗が決まる場合があるのです。
営業マンは最初にそのお客様の状況(予算や競合相手、仕様イメージ、建築に対する認識度、性格)を図り見極め対処していきます。

《建築会社にとって良い営業マンとは?》
お客様の状況を早く把握し、適切な判断の上、会社で決められた方針や枠(いわゆる企画住宅)の中で、利益率は最大限に確保しつつ、お客様を誘引し、うまく早く契約に結びつけ且つ、契約後はトラブルを未然に防ぎながら、お客様に対する満足度も高く、感謝され、再受注(知り合い等の紹介)に繋がり契約件数も上がる。これこそ最高の営業マンといえるでしょう。
しかし、当然このような絵に描いたような営業マンは殆んどいないと言っていいでしょう!?

参考 《新築計画から契約までのプロセス》

1. 総資金計画 ⇒ 資金計画調整(提案) ⇒ 資金計画、返済計画決定
2. 発注候補会社の選択
3. 現地(敷地)調査
4. 建物プランニング(基本設計)
・・・プレゼンテーション
5. 概算見積り、仕様打合せ(説明)
・・・プレゼンテーション
6. 発注会社の決定
7. 地盤調査・本設計
8. 正式見積り
9. 資金、返済計画の再確認・仕様書・図面・見積書・工程表・契約書類の確認
10. 契約(正式発注) ⇒ (住宅ローン貸付決定) ⇒ 着工 ⇒ 竣工、引渡し

◎ 本来上記のような流れで新築の計画から契約に至るのですが、常に建築会社や営業マンのペースに乗せられている建築主が多いようです。
発注会社の選択から決定に至っての大切なポイントは幾つか有りますが、ある方は「3社程度に絞り込んで設計や見積りをしてもらったらいいよ」という知り合いからの話しを鵜呑みにして図面も工法も違う会社の見積りで判断される方がありますが、本当の比較は出来ないはずです。まず、工法の特徴を学んで先に絞り込んでから基本図面を作成し、見積りをしてもらうことが賢明です。

トラブル にはいろんな原因があります。営業マン本人の性格や接客技術、建築や不動産(土地)に対する知識不足、ひいては自社商品の知識不足、ローン各種の組み立て、登記関係、税金関係等の業務経験不足や技量不足。会社の経営体質や方針、受注体制や工事体制の不備、また給与体系にもよることもあります。
確かに優秀な営業マンは、感じもよく商品知識もあって、説明も上手です。足繁く通っていろいろと相談にも乗ってくれるし、ついつい「この営業マンは、自分たちの為になんて親身になってくれているのだろう」と思ってしまいます。
そもそも営業マンはその会社(建築会社)の従業員です。 本当に親切な営業マンと、優秀な営業マンとは違うことが大いにあります。 ちなみに、“お客との契約が済めば一切客の所へ行く必要はない!後は設計士や現場監督に任せて、そんな暇があれば仕事(契約)を取って来い”という方針の会社もあるくらいです。逆に、“もっとお客様の家へ頻繁に通って親近感を図り、満足度を高めて、見込み客の紹介を引き出してきなさい”という会社もあります。
建築主にしてみれば、この辺のところは大変 「見極め」 の難しいところです。

★ 営業マンとの主な トラブル

トラブル例1 :営業マン  「これで、掛かる費用は全部です」。しかし、施主としては後になって他に、あれもこれもと思わぬ出費が出てくる始末!尋ねてみると、 営業マン は「そんなことは言わなくても解っているはずでしょう!」と言わんばかりの返事。

トラブル例2 建築主  建築中、「アレッ、このドアは引き戸にして下さいとお願いしていましたよネ!」  監督 「いいえ、私は聞いていませんので営業担当に聞いてみないと分りません。」  営業マン 「アッ、そうでしたネ、ちゃんと伝えていたつもりなんですけどネー、ここはやっぱりドアじゃだめですかネ、使い勝手はドアの方が良いと思いますが如何でしょうか?」と言って、施主の顔色や反応を見て変更をしないように説得するのか、会社に相談して対処するのか判断します。

トラブル例3 建築主  建築中、「あそこをちょっとこのように変更できませんか?」充分検討もせず「出来ません!」(本当に出来ない、しない方がよい事もあります)
または、 営業マン 「出来ますよ」といいながら、ここぞとばかりに追加費用をどっさりと請求する。ほぼこちらとの契約が間違いないと確信があれば、契約前でもこのようなケースは有り得ます。

トラブル例4 建築主 「あれ!ここにあれを付けてくれるという話だったですよネ?」  営業マン 「エッ!そんなことは言った覚えはありませんけど、どうしても必要なら割安でお付けできますが?」

トラブル例5 建築主  ある程度の時期がきて「エッ!広告のチラシでは坪単価二十数万円と書いてあるし、あなたもそう言っていましたよネー」  営業マン 「勿論そうです。 最初に説明しておりましたように、 あくまでも建物本体のみの単価ですから他に経費や屋外の設備や、あれとこれと・・・は含まれていないのが普通です」との開き直り!
・「最初に説明しておりましたように、」 という所が後から建築主と営業の間で一番問題になりやすいところです。

トラブル例6 建築主  分譲地購入の場合、「その土地(区画)や建物は気に入っているけど、営業マンや現場監督との愛称がどうしても合わない!」こんな場合は、今後のスムーズな現場進行を左右する為、その旨を会社に申し出て、担当者を交替してもらうか、“契約はしない”くらいの心構えはあたりまえです。数千万円の買い物なのですから。

≪ ま と め ≫
今回は、『住宅営業マンの本音と建前、そして消費者(建築主)の責任』と題しましたように、上記のトラブル例の1〜5については、殆んど建築会社(営業マン)と消費者(建築主)の双方に責任があると思われます。
建築会社によってはその会社の大小に関わらず、建築受注体制や受注後の体制にばらつきがある事は確かです。なるべく早い時期に本当に施主の立場に立って住宅取得(建築)等に関するアドバイスをしてくれる第三者的立場の 専門家 機関 に相談をされることをお薦めします。


■『新築の際、建物の外壁はサイディング派?それともモルタル派?』 No.8 - 2002/10/03
サイディング(外装板)
現在の戸建て新築の建物外壁はサイディング(外装板)がかなり多くなっています。最近の外装板自体は各メーカー共耐久性やデザイン性にも富み、大変優れた商品が生産されています。また、それだけ建物の個性を強調できたり、建築主の方の外観イメージや理想を実現しています。

その外装板を張って6年半前にお家を建てられAさんからこんなご相談がありました。
Aさんは『最近、室内の壁に染みやカビ、クロス(壁紙)のめくれ等の現象が出てきたけど、6年も経っているのに何故だろう?室内の換気が悪いのかも?』と自己判断!半年以上もそのままにしていたそうです。

原因は?
外装板どうしの継ぎ目やサッシュ周り等に外部からコーキング処理(継ぎ目処理)をしているのですが、そのコーキング材が劣化(亀裂や断裂)を起こして外壁から少しづつ雨漏りを起こしていたのが原因でした。本来はこのような現象の防止対策として防水紙等の下地措置が施工されているのですが、その防水紙の施工状態も完全ではなかったものと考えられます。
気付かないでいると通常思わぬところから雨漏りをしている場合があります。

参考写真 (築後約15〜16年程度)

外観  
継ぎ目(コーキング処理)     張り合わせ継ぎ目

コーキングが劣化し、隙間ができた状態
 
 



注意点と対策は?
ここで注意しなければいけないのは コーキング材の劣化 ということです。
外壁材の現在の継ぎ目処理材においては、環境により異なるものの耐久性に限界があることも知っておかなければなりません。
特に建物外部のコーキング材は、現在のところ耐久性としては短くて5年、長くて10年、概ね7年前後を目安にチェックする必要があります。
たとえば、住宅ローン返済期間も最長の35年ということが普通になっている昨今ですが、計算上完済までに少なくとも3回以上のコーキングのやり変え工事が必要ということです。

ちなみに、現在のところ1回のコーキングやり変え工事代は床面積30坪台の建物で、約40万円程度は掛かるでしょう。

◎ いずれにしても何らかの現象を発見した場合、普通の方ではなかなか分り難い事も有りますから、気付いたらなるべく早めに建築をした会社に尋ねてみるか、または 専門家 に相談されることをお薦めします。(KJSでもご相談をお受けしています)

参考
≪サイディング張りとモルタル壁との主な特徴比較例≫

≪サイディング張りの場合≫
1. モルタル壁に比べて工期の短縮が図れる。(3週間程度)
2. 表面のデザイン性に富む。(種類が豊富である)
3. 予算や好みに合わせてサイディング板の厚みや種類を選択できる。
4. モルタル壁に比べてヒビ割れはないが、まれに薄いサイディング材は年数が経つにつれ反りを生じる場合がある。
5. 建築会社としては、モルタル壁に比べて後のメンテナンスが殆んど無く、万一何かあればサイディングのメーカーに依頼(転化)するケースがある。
6. 建築主は、数年後コーキング等のメンテ費用を考えておく必要がある。

≪モルタル塗り壁の場合≫
・モルタル塗り壁とは皆さんもご存知のとおり左官さんが外壁をモルタルで塗り上げて(下塗り・中塗り・上塗り)、その後適切な乾燥期間を置いて塗装屋さんが吹き付けや、ローラー塗りをする大まか2工程です。
1. サイディング板に比べて工期が掛かる。(左官工事と塗装工事の2工程)
2. 左官さんや塗装やさんの技術が壁の表面等仕上がりに表れる。
3. 和風住宅に適している。また、和洋共にタイル張りもできる。
4. 模様替え(塗り替え)が容易である。
5. 好みによって材質や表面の仕上げを選べて、色も調合により塗布できる。
6. 以前は、ヒビ割れ(クラック)の心配があると言われていますが、現在は必ずしもそうではない。
※地盤補強工事、基礎、構造と構造材、補強金物等の法整備が充実され、これらのことが原因での外壁への影響も殆んど無くなり、またモルタル自体も施工方法や技術、骨材等の素材によっても殆んど防げます。
7. 壁表面は、最近大変優れた塗装剤(防水性が高く、水洗いが容易な弾性塗料 ・耐久性も高く、断熱性のある塗料等)があります。

今回の体験記はAさんのご相談をもとに『建物新築の際、外壁はサイディング派? それともモルタル派?』と題して主な長所や短所をあげてみましたが、勿論他にも外壁材の種類は沢山あります。
新築に際し、外壁の種類によって何れにも長所や短所が有りますからその内容を良く把握し、建築会社のパターン化された仕様にとらわれず好みや予算、工期や実質的なこと等を充分検討した上で選択されることをお薦めします。


■『建築主にわかりにくい、建物の具体的な欠陥のいろいろ』 No.7 - 2002/09/10

(パート1) ≪ 座 彫 り ? ≫

ある新築工事現場で・・・
基礎工事の時点で、土台木を基礎に締結(固定)する為、規定のアンカーボルトを基礎の立ち上がり部分に埋め込みをしておきます。
そのボルトの埋め込みが深すぎていた為、(全体のボルト数の1割程度)土台を基礎に乗せた時ボルトの高さが足りなくなりナットが締められない状態になったのです。
その場合、大工さんはどのような処置(施工方法)を取らざるを得ないかというと、 座彫り といって、ナットの下に敷く角座金の大きさとナットを締め付けて適度なボルトの山数が確保できる深さの分、土台木のカギ込み(掘り込み)をするのです。
その座彫りの 箇所や箇所数 、 広さ 、 深さ にもよりますが、本来はすべき事ではないことなので当然強度としてはかなり落ちることになります。
今回は、建築に携わったことのある施主の方がこのような施工状態を自身で発見して大激怒をされたということでした。

ちなみに、アンカーボルトの埋め込み位置は設計の段階で、強度上重要かつ必要な箇所に必要な間隔で設置されています。

原因は?

基礎工事業者の施工ミスと工事監理(管理)責任者のチェックミスの併合です。

(パート2) ≪設備工事時の構造部材のかぎ込み≫

パート1との類似ケースです。最近は構造や階数に限らず上階にも給排水の配管が多くなっています。その際、荒っぽい設備屋さんは給配水管の施工時に大切な部材(土台、大引き、根太、梁、桁、間柱)に大きく削り込みをして配管をしている場合がよく見受けられます。「複雑な配管を単純化する為に・・・」という声も聞こえてきそうですが、そんなことはありません。
この場合も本来はすべき事ではないので強度としては当然落ちることになります。建物内部配管の時期は上棟後、概ね一週間前後ですのでしっかりとチェックしておかないといけません。
工事が進むと配管状況がすぐに隠れてしまい見えなくなってしまう部分もあります。
原因は?
配管工事時の構造部材のかぎ込み等について、設備業者の手抜きや慣れ、そして現場監理(管理)者の意識の無さが原因といえるでしょう。

※ 注意
パート1.や2.のような 欠陥 は建築主には分り難いので見過ごしがちで「知らずじまい・分らずじまい」になる事が多いのです。
構造材等を著しく かぎ込み をしていたりすると 耐震構造 とはいえなくなり、
イザという時に取り返しのつかないことにもなりかねません。

(パート3) ≪最も多い給排水設備工事のトラブル≫

建築に際し、どの工種においても技術水準の重要性は高いのですが、特に設備工事においても熟練した技術者(職人さん)でないと、とんでもない事態になるケースが多いのです。実際に最近でも単純な施工ミスによるトラブルが発生しています。 (ただし、設備業者の技術や施工ミスが100%トラブルの原因とはいえないケースもあります。)

主な具体的実例として
1. 配水管の目詰まりや、繋ぎ間違い。
・排水の不良や、お湯を出しても水しか出ない。
2. 配管部材をチェックせず不良品を使用した事や、接続不良による漏水。
・基礎内部に水が染みていたり、ひどい場合は溜まっている。
  ・2階トイレの排水不良で1階の天井や壁から汚物が染みだす。
3. 宅内(屋外)敷設排水管や雨水桝の水勾配がとれていない場合。
・付設配管(横走り管)内部に泥が堆積して、多量の雨が降った時など宅内の排水不良をおこす。

他にも、いろんなトラブルが物質的、人為的(技術的)ミスによって発生しています。
このような設備関係のミスやトラブルは比較的表に出やすい面もありますが、工事中にはなかなか分り難い処なので、結果としてトラブルが発生してから気付くことが多いのです。
原因は?
仮に設備業者のミスがあったとしても建築会社による工事半ばでの現場チェックや竣工検査が正しく行われていれば、このようなミスやトラブルは殆んど防げるはずです。やはり、建築会社や現場管理者の意識の薄さが原因といえるでしょう。

パート1〜3のミスやトラブルに対する対策は?
建築会社によってはその会社の大小に関わらず、建築水準にばらつきがある事は確かです。本当に施主の立場に立って現場監理(管理)や現場チェックをしてくれる第三者的立場の専門家や機関に依頼をされる方が賢明な選択、方法と言えます。


■不動産の購入や売却時に注意したい点 No.6 - 2002/08/01
最近、こんなご相談がありました。
Aさんは買い替え予定の為かねてからB仲介業者に土地探しを依頼していました。
1年がかりでやっと希望の土地が見つかって、その日のうちに買い付け証明書(注1)を出したのです。証明書の期限は一週間後、そしてB仲介業者はAさんの都合を聞き、S仲介業者は売主の都合を聞き調整の上、契約日は次の日曜に決まりました。


ところが、契約の前夜になって売主(イ)から売却の依頼を受けていたS仲介業者からB仲介業者へ『契約に必要な売主(ロ)からの書類(委任状)がまだ届いていないので、契約日と買い付け証明書の期限を延ばしてほしい』との連絡があり、AさんとB仲介業者は1〜2日位であろうと連絡を待つことにしました。しかし、数日経っても連絡がなくB仲介業者はS仲介業者にやっと連絡がとれ状況を聞くことができたのですが・・・。


土地の所有権者は二人いるのにS仲介業者の担当者はなんと、売主(イ)からのみ土地売却依頼を受け売主(ロ)の 売却意思や売却価格 について直接承諾を取らず売り地の広告を出していたのです。

しかし、いざ買主Aと売主(イ、ロ)との契約という段階になってとんでもない展開になったのです。売主(ロ)は別の仲介業者Xにもっと高い金額で売却してくれるよう依頼していたことがわかり、この時点で業者Xはすでに数百万円高い額で買主(Y)と商談が成立しているとのこと!

さて、この場合S仲介業者は売主(ロ)の承諾も取れるつもりで売主(イ)と売却に関する『専任媒介契約』(注2)を結んでいて、買主AからB仲介業者を介して買付け証明書をもらっているのですが売主(ロ)の承諾が取れていません。
一方、X仲介業者は売主(ロ)から売却の依頼を受けているものと思われますが媒介契約書を交わしているかどうか不明です。しかし、そのことが大きな問題では無くも売主(イ)の承諾を取っていないことが問題です。。

売主(イ)はS仲介業者を信頼して売却を任せたのですからS仲介業者に対する義理を感じており、また少しでも高く売りたいという売主(ロ)にしてもX仲介業者に対する義理と“当然の権利”が有ります。
このような事態になった時、解決に至るにはなかなか時間もかかり難しい問題です。それにしても、一番迷惑を被るのは買主のAさんとYさんですし、売主の(イ)と(ロ)さんも実際は迷惑を被っていると言えるでしょう。

≪原因≫
原因は読者の皆さんも既にお解りでしょう。不動産業者は 『プロ』 として仲介や売買・代理等を行うのですから、当該不動産所有権者の確認及び所有権者全員の売却意思の確認と売却価格の調整をした上で全員又は、代表者と「売却に関する媒介契約」を交わしておくことは鉄則であり、不動産仲介業の  い・ろ・は  と言ってよいでしょう。

今回、その基本を怠ってS仲介業者は、売主(ロ)とは媒介や売却価格について承諾を取らないまま売主(イ)と専任媒介契約をしていて尚且つ、不動産情報紙等にも掲載をするなど売地情報として一般に広く公開をしています。そして、今回相談のあったAさんは、今度の日曜日という売主側の業者であるSの言葉を信じ、満期前の定期預金の解約をして契約金を用意していたこともあり、S仲介業者は最も責任が重いと言わざるを得ません・・・。

≪対策≫
一般に宅地建物取引業者は県知事や大臣免許を受けて営業をしている訳ですが、当然不動産取引に関する専門知識を持った専任の「宅建主任者」が必ずいますし、それ以外の主任者、そして不動産業の従業者として登録をされた社員がいます。
しかし、実際は宅建業者としての経験や営業方針、担当者の実務経験や知識、性格によって差があります。
ですから、いわゆる「営業番号が古い方が安心だ」とか、「よく聞く大手の社名だから安心だ」、または「営業番号が新しい業者は敬遠した方が・・・!」ということは一概には言えません。 今回もその良い例なのです。

不動産売買というものは新築でも中古でも土地のみでも大きな買い物です。
このKJSホームページ・トラブル体験記のNo-1〜5でも述べてきたように建築会社等の選択と同様、売却や購入の依頼する場合においても不動産会社(担当者)の選択については 『見極め』 が重要です。大変難しいことですが・・・。ちなみに、建設業と不動産業を兼ねて営業しているケースも多いのですが一長一短と言えると思います。
不動産売買のトラブルについて『自分だけはそんなことは無い!』では無く、売却や購入に際し、何れも業者と利害関係の無いその道に精通した第三者に相談した方がより安心できるはずです。

*(注1)
「買い付け証明書、(または購入申込書ともいう)」とは、当該不動産の購入を決めた方が契約前に購入の意思を書面にて紹介をしてくれた仲介業者または売主に対して出す言わば購入の順位保全や意思表示証明書ともいうべきものですが、厳密には法的拘束力は有りません。
ちなみに、購入(買主)の条件と売却(売主)の条件が合えば売主から買主へ出す「売り渡し証明書」というものもあります。しかし、これも同じく実際の契約行為が行われるまでの条件交渉や約束事の証明として不動産売買契約前に出す、便宜上慣習的なものです。

参考  まめ知識
◎一般に不動産の売却を業者に依頼する場合、媒介契約を交わすことが義務付けられていますが、その形態は次の三つの形態がありますのでよく検討した上で決めて下さい。

(ア) 一般媒介契約 《明示型・非明示型》
1. 売主は同一物件を何社もの業者に重ねて売却を依頼しても良い。
2. ただし、売却に関する条件(価格等)は同じ条件とする。

(イ) 専任媒介契約 *(注2)
1. 売主は同一物件を特定の業者一社に売却を依頼し重ねて他社には依頼できない。
2. 売主は自己発見取引禁止の特約が付された契約となる。
3. 業者は媒介契約締結の日から7日以内に指定流通機構に物件登録を行う。
4. 業者は依頼者に対し2週間に1回以上業務の処理状況の報告義務がある。

(ウ) 専属専任媒介契約  (イ)の1と2に加えて・・・
1. 業者は媒介契約締結の日から3日以内に指定流通機構に物件登録を行う。
2. 業者は依頼者に対し1週間に1回以上業務の処理状況の報告義務がある。


※ 上記契約期間は、何れも3ヶ月までとされている。その後更新するか否かは依頼者(売主)の自由です。
※ 何れも業者の仲介手数料は成功報酬とされ成約価格の(3%+6万円)+消費税が上限となっています。
※ 他にも、業者は依頼者に対し売買価格の根拠の明示や、物件表示・有効期間・解除・報酬に関する事項等を明記した媒介契約書(書面)の交付の義務があります。


■ハウスメーカー選びは 「思い込み」 に気をつけて! No.5 - 2002/07/02
住宅メーカーの決定について次に述べるような理由が最も多いようです。

1) 親戚や知り合いがその会社にいるから信用できるだろう。
2) 親戚や知り合いからの紹介だから信頼できるだろう。
3) お付き合いのある会社だから信用できるだろう。
4) よく聞く建築会社名だから信用できるだろう。
5) 大手のハウスメーカーだから信頼できるだろう。
6) 立派な展示場を建てているから安心だろう。
7) 営業マンが何回も来てくれて誠実そうだから信用できるだろう。
8) 建築条件付の宅地が気に入って、建物のほうもまあまあ良さそうだから大丈夫だろう。
9) こちらの予算にも合わせてくれたし、ある程度条件を満たしているからこの際どこで建てても(買っても)一緒だろう。
10) 設計事務所からの紹介や推薦だから間違いないだろう。

日本人というのは何故か昔から義理や人情に弱い、または流されやすい人が多い人種といわれています。住宅の取得についてもその辺のところを利用されやすい傾向がいろんな面でみうけられますね!それが小さな買い物であれば取り返しや妥協も有り得るのでしょうが、大きな買い物となればそうは行きません。
上に住宅メーカー決定理由(契約理由)の主な10項目をあげましたが、勿論全てを否定する訳ではありません。
  しかし、私どものアンケート調査においても約8割の方がそれまでに築いていた信頼関係がおおむね建築着工の前後より著しく崩れていっていることが現実に伺えますし、今年6月中旬(財)福岡県建築住宅センターによる「平成13年度・住宅相談事業報告書」の発表をみても次のような結果が出ていますので今後の参考としていただければ幸いです。(フクニチ住宅新聞より)

◎ 「戸建て住宅」に関する相談件数が全体の約4割を占めていて、前年推移をみても増加している。

◎ その中でも「契約」に関する相談が依然多く前年比約7%の増加。

◎ 欠陥住宅を含む「瑕疵責任」に関する相談が15%と前年並みに多い。

◎ 何れも、事後のトラブル相談が半数以上となっています。

住宅の取得に際しトラブルや問題というのは、大きく分けると建物以外の部分(契約関係のトラブル等)と建物本体に分かれますが、依然多いのが契約関係のトラブルという発表です。
ともあれ、確かに信頼とは大切な決定要因であり信頼関係なくして契約事は出来ないでしょう。しかし、 「思い込み」 や、 「だろう」 での安易な判断や決断は消費者にとって大変重大で不愉快な結果となって現れてしまいます。

ある出版物に 「住宅は信用で買ってはいけない・悔いのない住宅を手にいれるためには消費者にも責任がある」 という見出しがありました。
2000年になって、政府は住宅品質確保促進法を作って、欠陥住宅に対応しようとやっと重い腰をあげました。基礎・構造の主要部分は10年の業者責任を明確にしました。しかし、消費者が欠陥住宅だと言っても業者がこれを認めない限り、早期解決はありません。いわゆる品確法をもってしても地盤保証や建物自体の品質保証であり契約関係のトラブル回避とはなりません。

こういったことを踏まえて、安易な「信頼関係」を基にメーカー決定(契約)をするのでなはく、納得のいく契約と安心できる家造りを目指して消費者(建築主、購入者)としても慎重な 「見極め」 をしなければなりません。

《では、「何を、誰を」信頼して一生の買い物をしたら良いのでしょう?》

★ お家を建てた経験のある知人等の体験を聞いてみることも参考になりますが、 建築業者と利害関係がない第三者的立場の専門家 に早い時期から不動産取得や住宅取得、建築に関するアドバイス等トータルサポートを依頼することが最良の方法ではないでしょうか!


■設計事務所(設計士)の選択とコミュニケーションは大切! No.4 - 2002/06/03
今年5月のことです。新築住宅の完成間近の建物についてご相談と検査の依頼がありました。 土地を一年程前に取得し、建物は知人より設計事務所を紹介してもらい設計・監理委託契約を結び全てを任せることにしました。

委託費用は建築費の約10%程度で契約時、実施設計完了時、建物完成時の3回に分けて支払うという内容でした。ちなみに、3回目の支払いは建物完成後でなく設計士の求めにより実施設計完了後の1ヶ月後に支払ったそうです。

建築会社の選択については、設計士より2社、施主より1社を推薦し、会社概要や総額、見積書の内容等を設計士がチェックした後、親族の助言も踏まえて、ある1社に決定しました。ここまでは一部を除いて一般的な話です。

トラブル体験記NO-1でもご紹介した内容に似たケースで、設計士から建物完了検査を受けるかどうか確認の連絡があり、なるべく検査を受けない方が都合が良いような話し方だったので、不信に思い自分で土木事務所にて申請図面を閲覧してみたら、契約図面と違う所が数箇所あったそうです。一例を上げると、建築基準法22条指定(建物等の外壁は耐火性の壁材を使用すること)がなされている地域だったのですが可燃材で施工されていたのです。 その部分が建物本体外であった為、やむを得ず取り壊して完了検査を受けることになったそうですが、他にも・・・、 そこで、これまでのいろんな不満に加えて建物自体に対する不安が一機に爆発し、私ども(KJS)にご相談と建物検査の依頼をされたのです。

≪ご相談の概要≫

・予算の都合上、施主支給品(流し台、給湯器等住宅設備機器の殆んど)によって節約を申し出たのに思ったほど下がらなかったので、設計士に聞いてみると「他の部材のグレードを上げたりしたから」という返事!
・地盤調査の結果を見て設計されたはずのいわゆるベタ基礎なのに、契約の段階になって施工会社から「地域的に地盤が軟らかいので杭工事をさせて下さい」!?ということでかなりの金額UPと出費!
・正式図面、見積書、仕様書等は施主が事前に目を通すことも無く設計事務所からもらったのは建物契約の当日であり、なお且つ確認申請図面との相違があることなど知る由も無かった。
・監理委託の契約内容が明確に示されていない為、現場監理面でいつ現場に出向いて何をチェックしたのか、施主に対し報告がなされないまま現場は進行して行き後で建築士に尋ねてみても曖昧な答え(説明)しか返ってこない。


せめて建ちあがった建物自体が施工不良さえ無ければという気持ちでご相談されたものと思いますが、建物の検査結果についても打ち合わせ不足、説明不足と思われる箇所が見受けられ、大きな欠陥等は無いものの幾つかの指摘事項(手直し)がありました。 建築費においても総体的に建物を見る限り、施主の方に取っても確かに到底納得のいかない金額と思われます。 建物検査当日は施主の方もご夫婦で一日中立ち会われ、これまでに住まい造りというものにどれだけの精神的エネルギーを必要としたかが、その熱心さと複雑な表情から如実に伝わってくるものを感じました。

この実例の掲載に至っては施主の方の心境とこれまでの経緯、状況全てを表現しかねますが、ご相談の趣旨を読者の皆さんに是非お伝えしたいと思い、施主さんの了解を得て掲載しました。

≪原因は?≫

1. 設計士と施主、施工会社とのコミュニケーション不足!(意思疎通の欠如)
2. 設計士の設計ミスと監理不十分
3. 施工会社の度量不足

故意であったか否かは分りませんが以上のようなことが考えられます。

建築士の方は建築士としてのプライドやこだわり、ポリシーを持って建築に携わっていらっしゃるはずです。が、今回の場合、施主の方が全く納得をされていない訳ですから設計士自体の手抜きと言わざるを得ません。 全ての設計事務所や建築会社が上記のようなことは無いはずです。しかし、建築主さんは殆んどの方が建物について素人と言ってよいでしょう。例のように営利追求に走ったり、誠意の無い仕事をしていたら消費者の方に不信感を与えてしまい兼ねず、今後同業者(施工会社、設計事務所)に対しても迷惑を掛けることが懸念されます。

ともあれ、できれば少しでも早い時期にご相談をして頂いていたらトラブルも小さくて済んだのでは?と思われますが・・・。

≪対策≫

1. 不動産取得や建築(新築・購入)に際し、なるべく早い時期から建築会社や建築会社に従属する設計士と利害関係の無い「第三者機関(建築の専門家等)」にご相談をされた方が良いと思います。

2. 万一、トラブルになってしまった場合、いろんなご相談窓口が各県下にもありますのでケースによって選択の上、早めにご相談されて下さい。

* ちなみに、住宅の着工件数は減ってきているものの、国民生活センターへの住宅関係の相談件数は年々増加を続けているそうです。

この体験記を読まれた皆さんはどのような感想をお持ちになりましたか?是非、 ご意見をお聞かせ下さい!


■新築の際、隣家への配慮と適切なアドバイスについて No.3 - 2002/05/01
今年4月のご相談です。Nさんは3年前に新築し入居していらっしゃったのですが、最近空地であった南側の宅地に住宅が着工されたそうです。

 見に行ってみると基礎工事が終わり、上棟前の状態でした。もともと地面の高さは同じレベルだったのですが、地盤と基礎天が隣地に比べて約45cm程度高くなっていました、その上北側の隣地境界まで80cm程度の空きという状況!
Nさんの土地も元々広いほうではないので南側の空きが少なかったのですが、大変暗くなり、かなり圧迫感も出てくる状態です。ましてやNさんのリビングの掃き出し窓真正面に玄関がきています!
     
  Nさんは建築会社に「何とかなりませんか?」
と申し入れをしてみたものの確たる返事も無いまま工事はどんどん進んでしまったようです。
  「せっかく建てた家なのに、もうこんな所には住みたくない。何処かに買い換えたいけど簡単にはゆくはずもなし、どうしようもないのかな〜?・・・」Nさんの切実な事態と落胆
ぶりにはすごく同情してしまいました。

 確かに法的制限をクリアーしておけば建物そのものには何も言えないのが今の実状かもしれません。しかし、この場合Nさんが建築中の隣家の施主さんに話しをしたところ、「私達は何も分らなかったので、そうゆうことが有るのだったら言ってもらえれば何らかの方法があったでしょうに・・・」という返事で施主の方も困っていたそうです。

 さて、この場合誰が、誰に対して、何を「言ってもらえれば」と言っているのでしょうか?

近い将来、お互いにお隣同士になる方と誰しも最初から不仲で良いと思う人はいないはずでしょう。Nさんのようなトラブルを避けるための対策とは・・・。

《原因と対策》
 
原因は、隣地の方に対する配慮(心遣い)がなされていなかった事です。

 まず、地面のレベル設定ですが、高く上げる必要がなければ、基礎の床堀りの段階で通常ある程度の残土が出るのですが、いわゆる敷地延長の土地で残土を搬出する手間や費用がかかる為、それを省けるようレベルを高く設定し(または無設定)、埋め戻し以外の残土を敷地に広げて高さ調整をしたものと考えられます。

 次に建築会社はプロとして隣地(特に北側)の方に対する配慮(建物配置や間隔、高さ、間取りの一部等)が欠かせません。施主の方と話し合いなりアドバイスをした上で図面作成をし、前以て隣地の方に説明をしておくと例えパーフェクトな結果が得られなくても隣地間のトラブル防止や、最悪の結果は避けられるものです。またそうした配慮が、しいてはその建築会社の評判を押し上げ、再受注等に繋がることさえあるのです。

 今回の例の場合、土地事情もあるでしょうが速やかな契約締結と利益の追求を重んじる余り、いろんな手間を省き消費者の事を本当に考えていない会社の方針(営業方針)が種々のトラブルの要因と言わざるを得ません。

 万一例のようなことになるとそこに実際住まわれる方が困ります。住宅取得に際し発注する建築会社選びは当然のことながら近隣とのトラブルを起こさないということも視野に入れて置かなければなりません(勿論全ての建築会社がそうだと言う訳ではありません)。その為には建築会社の「選択に関する見極め」が欠かせない大切な要素であることを消費者(読者)の皆さんにも是非、知って頂きたいと願っています。

 ちなみに、建築会社選びのご相談を第三者機関に依頼されるのも、有効な手段といえます。


■分譲地購入時に注意したい点 No.2 - 2002/04/04
初めて家をご購入された40歳代の方のお話です。 分譲地販売のチラシをみて何ヶ所も見に行き、“予算にも近く、ここなら”という場所(区画)がやっと見つかったそうです。早速資金計画の組み立てとローン返済計算書を営業マンに届けてもらうことになりました。
商談に際し「この区画は他にも検討してあるお客様がいらっしゃるので早めにお決めになったほうがいいですよ」という話になっていたそうです。
  次に、その区画に合った図面(お勧めプラン)が提出され、建物の住宅機器など簡単で分かり易いプレゼンテーションがなされました。併せて土地代、建物代、諸費用等の内訳と総額の説明を受け、調整打ち合わせの上その土地で決めることになったそうです。
  営業マンも誠実そうな良い方のようだし「間取り等多少の変更は後からゆっくりできますので、まず土地の契約をしましょう」という話を信頼して、3ヶ月以内に建物契約を交わすという条件で土地の不動産売買契約を先行契約したそうです。もちろん建築会社としては建物(企画住宅)の内容について説明していたつもりでの契約だったでしょう。

 さて、早速建物の打ち合わせに入ります、するといきなりトラブル発生!
お客様は新築建物に対する夢と希望でいっぱいです。ところが企画住宅という認識に建築会社とお客様との間に大きな開きがあったのです。基本型を変更すると追加費用がかかる場合もあります。これではなかなかお客様がイメージしていた図面や内容にはなりません。

ちなみに、企画住宅とは図面や構造、仕様がある程度きめられていることが殆どです。それで良い場合もありますが、この例のように土地契約を急ぐあまり建物の内容についての説明がつい疎かになってしまうこともあるようです。また契約自体の誘引行為として微妙にそうしているケースもあるようです。

※この例はたまたま企画住宅ということですが、一般注文住宅形式でも大いに有りえる事です。

≪問題の解決法≫
1.建築条件付き宅地購入の場合、資金計画がその時点でO.Kでも特に土地契約を急がず、まずじっくりと建物の内容を打ち合わせして納得しておくこと。

2.例の場合、上記下線文のつもりというのは説明した事にはなりません。建築会社はプロのアドバイザーでもあるわけですから、きちんと説明した事を書面にて渡すようにし、消費者の方も忘れず書面にてもらうようにされたらスムーズに事が運ぶはずです。

3.できれば私どものように消費者の立場になってアドバイスをしてくれる第三者機関に早めにご相談されるのも有効な手段だと思います。


「建物完成引渡し時のオーナー検査は必要ありません」!? No.1 - 2002/
年2月のことです。〇〇市の建築業者にて建替え注文建築をされた60歳代の女性からのご相談がありました。 依頼した市内の建築会社は知り合いの方からの紹介だったそうです。 建物完成が間近という時期になり、地方自治体から建物完了検査の通知書が届いたので建築会社に尋ねてみると「検査は受ける必要ないですけどね・・・」という返事があり、それまでに積もりに積もった不満と不安がいっきに破裂してのご相談でした。 「建築中もほとんど現場は見せてもらえなかったし、建物の引渡しは迫ってきてるし、契約金額の90%も支払ってしまっているし・・・」という話で始まり、契約関係書類を見てチェックしてほしいということでした。他にも建築中の不満だった事や、紹介者にも相談したけど確たる返事がないこと、専門的なアドバイスをしてくれる人がいないこと等々・・・これまでの思いをすごい勢いで相談されました。可哀相にとさえ思えるようでした。 これだけでは済まず数日後、建築会社から突然、「今度の土,日完成見学会をしようと思ってますから」という話があり、相談というより連絡という感じだったそうです。断りたくても心情的に断り切れなかったそうです。 また、建物完成引渡し時のオーナー検査についても、建築会社に尋ねてみると、当然の常識であるはずなのに「その必要は無いですよ、大手の建築会社だってやってないことですよ!」という返事が返ってきたそうです。 確かに工事契約書の約款に書いてなければ違法ではないかもしれません。しかし、何故オーナー検査というものが有るのか、必要なのか、この体験記を読まれた皆さんも是非考えてみてください。 上の事例は、建築会社とユーザーさんとの意思相互理解の欠如とも捉えられるものの、建築会社はプロであり建築主は殆どの方が素人さんであることを、建築以外の部分でも建築会社は再認識すべきですね!

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