≪不動産取引の不公正と請負契約の不適正≫

① 当然、建物を建てる場合、土地がなければ建物は建たないのですが、建築会社の都合で建築請負契約を先にさせてしまうケースがありました。どのような意味があるのでしょうか。不動産（土地）売買契約条件付き建築請負契約なんて在り得るはずがありませんが、もし、土地契約が成立しなかった場合は、いつまでに何処に建てるのでしょうか。契約金や建物契約自体はどうなるのでしょうか。

C. このような順序での契約は何か思惑があってのことなのです。トラブルになる確率が高いので止めておくべきですし、信頼のできない建築会社と言っても過言ではないでしょう。

② 土地の売買契約と、見切り発車の状態（大まかな予算やプラン等）で建築契約を同時にさせてしまうケース。

C. 違法ではありませんが、まさに、契約に掛かる時間短縮や信頼関係などと称して契約を急がせるのは、契約者に冷静な判断をさせる時間を与えないことや、他社に浮気をされないようにすること等が目的です。悪質なケースでは宅建業法違反や消費者契約法に抵触する場合もあります。

③ ある建築会社の契約形態で、土地売買や建築請負だけの利益ではなく、もっと利益が欲しいということなのか、宅地分譲（造成）をしたときの上下水道の引き込み工事代や都市ガスの引き込み工事代などとして、後の登記費用等の諸経費の中に計上し、何も知らない契約者から30万円ほど取り上げようとしていたケース。

C.違法とは言いませんが、最初に（契約前に）きちんとその費用の趣旨を購入者に説明して、その購入者が充分納得しているかどうかが問題です。普通ではそんなことはしないのですが・・・？　納得できなければ契約をしない決断をすることも大切です。

④ 分譲地内の土地を購入し、建物の完成が間近になっていたAさんが、営業担当者から「登記費用等の諸経費は180万円程です」と聞いて少し高いのではないかと思い、既に同じ分譲地内で既に入居していた隣地の方Bさん（Aさんの知り合い）に尋ねたところ「うちは140万円でした」と聞いた為、営業担当者に「お隣と借入れの額もそんなに違わないのに、何故私のところだけそんなに高いのですか？」と追求したところ、後日、「Aさんのお宅は150万円で結構です」と答えてきたという実話がありました。

C. 登記代等にそれだけの幅があるはずがありませんし、交渉をしたからといってそんなに下がるものではありません。黙っていればこんな不思議なことも有り得るのがこの業界です。このような不誠実なことをする建築会社が建てた建物自体の信頼性までも疑いたくなるものです。

≪建築契約の不適正≫

① KJSに建築見積りの精査をしてもらえないかとの依頼がありました（建替え地）。その見積書を詳しく精査してみると、下水道の整備がまだ行なわれておらず、浄化槽設置が必要な地域だったのです。ちなみに浄化槽の一般的な工事代は5人槽で通常50万円台から80万円といったところが普通なのですが、確かに配管の長さや条件によって材工費は異なるものの、その建築会社は、それを諸経費として計上し140万円余りを計上していました。その他にも適正な利益率を明らかに超えていると思われるものや、今回の建築には関係のない項目が計上されており、概ね180万円程度が不適切と判断されました。よって、施主の方がその項目や金額について指摘をしていたといころ、次回の見積書では総額から140万円が減額されていました。

C. 確かに建築会社にとって利益は必要だと思いますし、このこと自体が違法とは言えないでしょう。しかし、不適切な項目や金額で計上されていても一般の消費者には分かり難いものです。その会社の建物は坪単価20万円台と謳っているせいか、利益をこのようなところで確保しようとしていたのでしょうか･･･。
ちなみに消費者の皆さんが「見積りが高い」と思ったときによく言われることは「値引き交渉等をして安くなっても、その分どこかで調整（手抜き）されてしまうのではないか」という心配です。しかし、交渉をしてもしなくても上記のようなことをしている業者であれば、何れにしても結果は同じことかも知れません。第三者のプロのサポートを依頼しておくと安心です。

② このようなトラブルが現在でも発生していることを皆さんは御存知ですか。（トラブル相談より）

上記の事例は、１件（1棟）の建物契約や建築に関したトラブルの実例です。信頼関係という言葉を頻繁に使って、白紙の契約書に名前だけを書かせるような業者（一級建築士）が今でも存在していますし、人の良い人間はそれらに付け込まれてしまうのですが、問題のある契約でも契約は契約なのです。上記の表を見れば、当然起こるべくして起こったトラブルですし、建築主にも責任はあるのでしょうが、問題が起こった時にしたたかなプロに一般の方が対等に太刀打ちできるはずがありません。
このような場合、プロにはプロをもって対等以上に戦うしかないのではないでしょうか。

雰囲気や情に流されて契約をしたとしても契約事は貴方自身の自己責任でもあるのです。
ＫＪＳは消費者の強い味方です。不動産や建築契約のサポートなど業界関係者との利害関係が無く、消費者の立場でサポートをしています。

皆さんは今回レポートしているような契約形態が現在でも普通に存在することを御存知ですか？
≪実際のご相談事例より≫

■契約書や設計図書等が無い状態での建築契約

1. 正式な契約書や約款が無い
2. 見積り書をもらっていない
3. 本体工事と諸経費の明細がない
4. 仕上げ表や仕様書が無いままでの簡単な契約を交わしている。 （建物の仕様内容はモデル住宅の建物を見て口頭で決めていた）
5. 設計図をもらっていない（着工してから簡単なものをもらった）
6. 建築確認通知書を見たことがない、自らは確認していない
   （*建築確認申請が不要な地域もあります）
7. 間取りの充分な確認をしていない。
   （建築中に間取りの確認をして、間取りの不備に気付いて変更を要望した）
8. 地元の大きな工務店で契約したが、その会社の詳しい内容は知らない。
   （近所の人が良いと言っていたから決めた。）

※このように、全てをお任せコースにしてしまっては、トラブルが起きない方が不思議です。

■その結果

Q.当然、建物契約に含まれているはずと思っていた浄化槽等の設置費用（工事代）を追加請求されているが、本当に含まれていないのが普通なのでしょうか？

Q.建物の設計費用は支払っていたのに、浄化槽設置の為の設計費用と称して後から16万円を追加請求されたが本当に必要なものなのですか？建築費又は建物本体の設計費用の中に全て入っていると思っていたのですが、これが普通なのでしょうか？

Q.例:台所のそばにトイレがきているので変更してくれるように行ったが、業者には『今更言われても変更できない』などと言われたが？

・時期によってはできる場合もありますが、給配水管設備などがチグハグな状態になったり、追加工事費用を要求されても仕方が無いこともあります。

Q.建築士は設計の意図を建築主に事前に説明しておかなければならない義務や、責任があると聞きましたが本当でしょうか？

・確かにそのことは建築士法第18条-3に規定されています。

Q.自分達が建築現場に殆んど行く時間がないので、専門家ではない身内に時々現場を見てもらっている。
“手抜き工事をしているのではないか”と聞いたが、はっきり分からないまま工事が進んでいる為、不安でたまらないがどうしたら良いか。
・・・等々の相談があります。

※このように、契約書や設計図書等が無い状態での建築契約では、本当に支払うべき必要のある費用なのか否か、そして、支払う必要のある費用とすれば適切な費用なのかという問題もありますが、それが契約時点で曖昧にされているのでトラブルになる場合が多く、相手方との交渉や解決に時間が掛かったり、双方が感情的になるケースも少なくありません。

※建築中に余りの不安に駆られて『建築中の検査をしてもらえませんか』といった相談もあるのですが、いざとなると、“強く出て機嫌を損ねるとかえって手抜き工事をされてしまうのではないか”といった懸念からなのか、遠慮してしまう方も少なくありません。

・本来、「建築契約」の意味とは、建築会社は法に適った契約どおりの建物を引き渡さなければならない義務と責任があり、その対価として契約した費用（報酬）をきちんと支払ってもらう権利があるのです。その一方、発注者や購入者はその費用をきちんと建築会社に支払わなければならない義務と責任があり、そのかわりに契約に則した建物をきちんと建築して引き渡してもらうという当然の権利があることは言うまでもないことです。大きな買い物をするのに、不安や納得のいかないことが有るのであれば、遠慮をする必要があるのでしょうか。

※実際に、建築主の方からの御相談があった際に建築途中の現場検査に行ってみると案の定ということもあり、やり替え工事の要請をいきなりしなければならない場合があります。それでも建築中だからこそ出来ることもあり、逆に完成後や入居後の不具合や瑕疵欠陥であれば、双方共に高いリスクを背負うことになります。

■トラブルの発生時に施主の方がよく言われる例として

*○○さんからの紹介があったから信用して契約したのに
*同じ町内の建築会社だったから信用して契約したのに
*大手の建築会社だったから信用して契約したのに
*建築会社を信用して契約したのだから
*私達は素人だから・・・
といった言葉をよく耳にしますが、それだけに建築会社に期待や信頼を置いての発注（購入）であったことが伺えます。しかし、現実には建築会社のモラル・法や行政の保護に期待するだけでは欠陥住宅の被害は防げないのが現状です。勿論、消費者側が悪いということではありませんが、建築は契約までに全ての7～8割が決まってしまうと言っても過言ではないくらいですから、契約前に建築について何を優先させるかが重要なポイントです。

まとめ

消費者が大きな買い物で泣かないためにはどうしたらいいのか。朝日新聞の生活欄に、実際に欠陥住宅の被害に苦しんでいる方の言葉が掲載されていましたので、その一部を少し紹介します。
≪木造３階・戸建て住宅・入居6ヶ月≫
*建築中に不備を工務店に指摘をしたら「大丈夫です、監理は社内の専門家がやっています」といわれて反論できなかった。
*完成後、違法建築になっている問題が次々に発覚。仕事の合間に工務店との交渉に時間を費やしストレスから体調も崩してしまった。
*建築前に外部の専門家に監理を依頼することも検討したが、仕様を充実させることを優先してしまった。「数十万円を出し惜しんでさえいなければ」と悔やむ日々を送っている。
*「大丈夫です」「それが普通です」と言われても絶対うのみにせず、専門家に相談し、納得して建築することです。

といった内容で、第三者検査の専門家に要所をチェックしてもらうことの必要性を強調されています。

何百件と家を建てたことがある業者と、めったにない買い物をする消費者では知識も経験も違いが大きすぎます。できれば、建築や購入の計画段階からプロのサポートや、第三者の建築検査を入れると大変有益かつ安心です。また、建売住宅や既存住宅を買う場合も契約前に専門家に検査をしてもらうことをすすめます。

※建築サポートや建築検査の依頼は早い時期であればあるほどトラブルの抑止に役立ちます。

※KJSは契約サポートや建築検査を必要とされている方の為に真剣に業務を行ないます。

依然から行なわれていたことですが、契約優先の建築会社が勧誘している不正な融資の申し込みとして、いわゆる『 ふかし行為 』が最近でも行なわれています。

住宅金融公庫の戸建て住宅融資の主な要件として、

1. 所得に応じた融資額や返済率の限度が決められています。
2. 土地購入費と建物建築費の各々の８割までしか融資をしません。
   あとの２割と掛かる諸経費分は自己資金が必要です。

しかし、建築や購入予定の方で自己資金が足りていない場合もあるようで、0～１割、又は諸経費が無い状態であっても建築や購入ができるような裏技が存在するのですが、勿論、消費者側は最初からそんなことは知らないことが多いのですが、契約優先の建築会社等は不正な融資の申し込みを勧誘することがあります。
例えば；「300万円の預金はありますが買えますか？」といった場合、仮に3000万円の物件であったとしても600万円（20％）＋諸経費が必要なわけですから建築や購入は不可能です。

しかし、何故かその営業マンは“何とかなるでしょう”“何とかしましょう”などと積極的に言い出します。客は半信半疑でその仕組みを営業マンから聞くことになるのですが、結果“そんな方法があるのなら”ということになり、そして、その会社（営業マン）は契約が欲しいのですから「その代わりローンが首尾よくいったら当社の物件を買ってください。又は、契約をして下さい」ということが客との間に暗黙に成立させることになります。

では“そんな方法があるのなら”とはいったいどのようなことか・・・。

先に記述した①の条件が取り合えずクリアーすればよいのです。②の条件については、不動産売買契約書や重要事項説明書、建築においては建築請負契約書・見積り書及びローン申し込み書等を条件に合うように数字合わせをしたものを作成する場合があります。勿論、何れの契約関係書類も本当の契約書類とローン用の契約書類になり、二重や三重に作成することになりますが、それでもローンが通るのであれば互いに儲けものということでしょうか。業者も「何処の会社でもやっている、誰でも同じことをやっている」という感覚のようです。

ちなみに、①の条件（所得額による貸付限度額や、返済率）によって、有利な諸条件を利用しても必要融資額が厳しいこともありますが、その際は、一旦修正申告を行なうなどの方法もありますが、何れにしても不正なことには違いありません。

このように本来の物件価格に上乗せをした金額で契約をしたように偽装した書類を作成し、必要な融資額を引き出そうとする行為のことを、いわゆる『ふかし契約』や『ふかし行為』と言います。

このような不正行為は数十年も前から行なわれてきたことですが、この現在でも行なわれています。また、このことは消費者側も業者が勧めてくれるようにしておけば、規定より少ない自己資金で購入できるといったメリットがある為、つい口車に乗って共謀してしまう方が少なくないのですが、しかし、大きなデメリットやペナルティーが待ち受けていることも忘れてはいけません。

1. そのような契約を勧める建築会社に限って建築自体が杜撰であることが多いこと。
2. 諸経費と本体工事費などの区別が明確にされていないことが多く、トラブルになり易いこと。
3. 首尾よく公庫や銀行の融資予約が仮に出たとしても、①や②で述べたこと等が原因でトラブルになったとき等に双方が揉めて不正融資が発覚することがあるのです。
　　　　　　　　　　

※不正融資申し込みが建築中に不正が発覚すれば適正な融資限度額までの減額や、融資予約の取り消しということもあり得るでしょうし、建築現場はストップする可能性があります。

※建物が完成し、融資実行後に発覚したら、「融資額の一括繰上げ返済」などという厳しい措置が待ち受けていること。勿論、土地代の融資を受けていれば、その分も含めての一括返済もあり得ます。例え、①や②のことで不満があっても自分自身が不正な融資に加担していれば、公に争えず妥協せざるを得ない場合も出てくるでしょう。

※何れにしても、発覚した場合は建築会社と施主の双方または一方がその減額分又は全額分の資金の調達をしなけなければなりませんが、その際、客と建築会社が責任の擦り合いとなり、泥仕合となることは必至でしょうし、中小の建築会社や工務店が数棟分の一括返済を迫られたらどのようなことになるのか容易に想像できることです。貴方は一括返済できる資金力がありますか？

■ 公庫融資取扱店である銀行や公庫自体のチェック体制の怠慢も、建築会社等の思惑や不正を助長していると言っては過言でしょうか？
返済率や年収に合った借入申し込み額でさえあれば、物件自体の価格の信頼性や契約書類・申し込み書類等の審査については、かなりチェックが甘いのではないかと思われます。

1. 売買された土地価格が近隣の相場より著しく高ければ判るでしょうし、分譲地のチラシ等によっても見抜けるはずです。
2. 建築請負契約書においては、その建築会社の通常の単価設定等により、これも著しく高ければ判るでしょうし、その他にも自己資金の確認を行う等、チェックの方法はいくらでもあるはずです。
3. 融資取り扱いの担当者も、所得に応じた融資額や返済率が書類上クリヤーできてさえいれば、「不正が発覚したときは、事前にペナルティーがあることを表示しているのだから・・・」もしくは、「そこまで追及することが仕事ではない・している時間は無い・そこまでの責任はない」ということなのでしょうか。薄々分かっていてもわざと見逃しているのではないかとさえ思われます。
   
   ※ 以前にもこのような不正による融資を客に促して営業を行なっていた会社があり、このことが発覚して数件分の融資された住宅ローンを一括して公庫へ返済させられたことがありました。その会社がどのような結末になったのかは分かりませんが、しかし、今でも受注を取るためには同じことを繰り返している建築会社があります。“お客様の為にやっている”又は“誠実に資金不足のことを客に伝えても、その客は他の建築会社で買うだろう、建てるだろう、であれば当社で”といった気持ちは分かりますが、そのような綱渡りがいつまでも通用するでしょうか。
　　　　　　　　　　

各金融機関や公庫にしても住宅ローンについて一定の基準を設けているのは、当然、健全な資金計画や返済計画のもとで住宅の建築や取得が促進されていくことが一つの目的であるはずです。消費者側も建築会社の選択及び住宅ローンを利用する場合など取得計画には慎重さが必要です。

注意:今回は住宅金融公庫の融資規定を基にした例をあげましたが、民間の住宅ローンについても融資枠や金利等の条件の違いはあるものの、類似した「ふかし行為」が行なわれていることは確かなようです。尚、今回のレポートについては、憶測や推測によるものではありません。KJSでは実際に「ふかし行為」を行なっている建築会社や工務店をリストアップしています。

※尚、「ライフプランに適った健全な資金計画と安心な返済計画」について、KJSレポート15でも紹介しています。

当事務所では、これから建築や購入をお考えの方の『安心な建築契約』に関するサポートと、『安心と納得』の為の建築検査・工事監理を行なっています。

・『他の職人を応援で入れると手が変わって仕事が雑になりますから少し遅れますが、遅れてもこのままでいったほうがいい建物ができます』

『あまり職人を急がせると良い仕事が出来ませんので、遅れてもいいですか？』と、言われれば施主は当然丁寧に造ってほしいに決まっており、よほどの事情がない限り断る方は殆んどいないでしょう。しかし、『ここまで来て雑な仕上げになるよりは、入居日を遅らせてでもしっかり作ってほしい』という施主の弱みや心理を利用した単なる口実の場合もあり、言い訳の多い建築会社（担当者）ほど建築の精度が良いとは限りません。数日の遅れは止むを得ない場合もありますが、言い訳は遅延違約金請求などのリスクを事前に回避するための根回しでもあります。

“引渡し時の言い訳”の例
「今年は雨が多かったですから・・・」という言い訳をよく耳にしますが、それは土工事や基礎工事・屋根・外部等の雨仕舞いに影響する工事までの作業のことであり、特に建物がドライインに入ってから後のことは段取りが悪かっただけのことであり、しきりに言い訳を繰り返すのは自己の施工管理能力の問題です。

工期に多少の前後や幅は必要でしょうが、当然その規模や構造・雨天や休日・予備日等も工程（表）には最初から組み込まれているはずです。工期を守らなかったり、無理して間に合わせたような現場では得てしていろいろな問題が発生している場合も多いのです。

そもそも契約工期は何故決めるのでしょうか。
施主がアパートや借家住まいである場合など、契約書に記載された工期（期日）を基に退去の申し出をしますから、予定が延びればその分の家賃も発生する為、そこでトラブルになったケースがありました。
特にマンション等であれば戸数が多い上、その引渡しや入居予定日が数ヶ月前には決められているのですから工期がずれ込むととんでもないことになります。過去に、突貫工事で追い込みをやって仕上げが雑になっていた為、完成内覧会時に手直しが多く発生し、ゆえにその手直し工事に期間が掛かり過ぎて“入居予定日に入居できなかった”というトラブルもありました。

ちなみに、建築会社にとっても工期が長引くということは、資金回収が遅れるということでもあり、それだけ金利負担が嵩むのですから、なるべく早い時期での販売と、決められた時期での引渡しをしなくてはならないはずです。

■まとめ

一般的に昔から「工事を急がせると、いいことは無い」などと言いますが、確かにそうとも言えるでしょう。しかし、今回のレポートでは急がせることを推奨しているのではなく、決められた契約工期を守ることの大切さを述べています。

これまでに、ＫＪＳで建築検査や監理をしてきたなかで、工期を守ることにきちんと意識を持って施工（管理）をしていた建築会社ほど施工中のミスや引渡し時のトラブルが比較的少なかったことは確かです。逆に現場が中長期に止まっていたりしている場合等は何らかの問題が発生していることが多いようです。従って、工期の厳守はその会社の施工水準を表す一つの目安でもあり、現場監督が行なう施工管理（工程管理）と施工品質等は、ある程度比例していると言ってもよいくらいです。

『パート2 』 工事監理に対する建築士の名義貸し！

■工事監理者の不在

パート1で述べている施工管理も大切ですが更に重要なことは、設計者や建築士等（現場監督を兼ねる場合がある）が行なうべき工事監理が、適法かつ、適切に行なわれることも絶対条件です。ここで言う工事監理とは、基準法及び建築士法上の工事監理者のことです。

実際に、工事監理が全く行なわれていなかった工事途中の現場にKJSで建築検査にはいったことがありますが、事実、基礎工事等に重大な施工不備が発生していたことがありました。その件について確認したところ、驚いたことにそのA一級建築士がB.及びC.建築士に名義貸し（無断での再委託）をしていたことが発覚したのですが、更に驚いたことは再委託を受けていたB一級建築士も実際にきちんとした工事監理をしていなかったことも発覚しました。更に更に驚くべきことはB建築士いわく“現場監督（D）も建築士だから”などと意味不明のことを言っていましたが、結局、誰の責任において工事が行なわれたのか分からない状態です。

このような場合、確認書に記載されたA.建築士は士法上最も責任があるのですから、当該A建築士とその使用責任者に対し、施主に対する謝罪を求めたところ、取り合えず最終的には謝罪がありました。しかし、謝罪はあったものの違法工事や現場の施工不備としては取り返しのつかない事柄もあるのです。

そもそも、建築主は本店の建築士など会ったこともないのですが、建築会社は何故全く関係のない本店のA.建築士を設計者や工事監理者として確認申請をする必要があるのでしょうか？確認申請はあくまでも実際に設計や工事監理をするものの氏名を記載する必要があります。つまり、この場合、実施設計者であるC.建築士を設計者として、実際に工事監理を行うB.建築士を工事監理者として素直に申請すれば良いだけのことです。そのようなことをするから責任の所在が曖昧で実際に適切な工事監理が行なわれないのです。そして、このような行為こそが欠陥住宅を発生させる原因となるのです。

■まとめ
近年の判例の傾向では工事監理の委託契約が交わされていてもいなくても、確認通知書に記載された工事監理者（建築士）がその職務を怠っていた場合等、欠陥住宅として瑕疵が司法の場で認められた場合、その責任や賠償は不法行為として粗免れられません。工事監理とはそれ程の大切なことなのです。

建築士の方は、自分が雇用されている建築会社の設計・施工や施工体制・監理体制等に例え不備があったとしても、建築士としての使命や倫理というものがあるはずです。

KJSは適切な工事監理が行われているかどうかのチェックも行ないます。
それは現実に適切かつ適法な工事監理がなされていない実態が多くみかけられ、そのことが取り返しのつかない欠陥住宅の現出に繋がっている事実が多いからです。

• 物件価格　　　　　・・・・・・・　 4,200 万円（契約額）
• 契約金　　　　　　・・・・・・・　 400 万円（物件価格の約 10 ％）
• 融資特約による解除期限・・・・・　契約日より 21 日後
• 手付解除の期限　　・・・・・・・　契約日より 1 ヵ月後
• 決済の期限　　　　・・・・・・・　契約日より 2 ヶ月後
• 違約金の額　　　　・・・・・・・　契約手付金相当額（ 400 万円）
• その他、契約書及び重要事項説明書や物件状況報告書の内容等、特段に問題点は見当たりませんでした。ちなみに、その仲介形態としては一社（自社）で売主・買主双方の仲介を行なうかたちであり、売主側と買主側の担当者は別々の担当者ということでした。

KJS では、既存建物検査・不動産調査・売買サポート（購入サポート）等、物件購入に際し「安心な購入・安心な契約」のサポートを消費者の立場で行います。

* 基準法により書斎は居室と同じ扱いです。従って、規定換気設備の設置が義務付けられているのですから当然設置が必要となります。

現場監督は『私は途中からこの現場を受け持ったので知りません』などと無責任なことを言っていましたが、原因は・・・

第 2 に、やはり建築士等の工事監理者が適切な工事監理を行っていれば、そのような行き違いは無かったはずです。

（ 施工エラー ）

コンセントボックスや、スイッチボックスのプレートを開けてみると、数十箇所のうち２箇所だけに壁内のボックスが取り付けられていなかったので、その理由を施主が尋ねてみると『そのほうが値段は高いのですよ』などと的の外れた返答をしていました。
内線規定上、適切な止め付け器具を使用していれば確かに違法な工事ではありませんが、施主がそのような壁内のボックス部分にまで値段が高いものを使用するよう指定していたはずも無く、ただ単に先行設置することを忘れていただけのことです。

* 下手な言い訳をするより、素直にはっきり伝えたほうが施主の方は安心できると思います。

③ 竪樋金具の設置方法　　（施工エラー）
参考写真

①

②

③

④

①は外装板の継ぎ目に金具が打ち込まれており、公庫仕様の技術的基準に不適合
②はシーリングが施されていない
③と④は先孔の上、シーリングが注入されており適切

今回の建築検査において、写真③や④のように先孔にシーリングを注入しておいてくれるよう要請をしたら、その現場監督いわく『“当社の場合はこれが（しないことが）標準仕様になっているので、必要であれば、追加料金を払って下さい”と上司が言っていました』といった返事が返ってきたのです。そのシーリング代といっても全箇所分が500円程度のもの１本で済むのです。数千万円の建物を受注しているのに500円程度の追加料金や当社仕様などと不誠実で愚かなことを言うものです。

④ 宅内の雨水舛　　（ 公庫仕様・条例違反）

参考写真

①

②

③

写真のような雨水舛の泥溜まりの深さは、どの地域においても横管底より150ミリ以上必要として統一されており、建築に関する設備工事の*い・ろ・はと言ってもよいくらいの基本的なことなのです。
それが、写真のように70ミリ～80ミリしかありません。このような仕事をしているようではその他の設置箇所も同じような状態ではないかと見てみれば、やはり全箇所とも95ミリから最大でも125ミリといった状態でした。
建築設備工事の基本を知らない未熟な職人がした工事であることは明白ですが、屋外であればやり替えは比較的容易にできるので、まだ良いほうです。

それよりも、怖いのは同じ業者が屋内の給水や給湯工事・排水設備をやっているのですから、そちらのほうが大変気になるところです。勿論、施主はプロに建築を発注しているのですから、契約上の不法行為ともなり兼ねませんし、不具合が発生すれば当然『 瑕疵』 ということになります。

⑤ 玄関ポーチタイルの浮き　　（施工エラー）

完了検査において玄関やポーチのタイルの内、十数枚が著しく浮いていたため現場担当者に指摘をしたら何と帰ってきた言葉に唖然としました。『そこはダゴ張りですから、浮いたような音がするのは当たり前です、どうやって調べたのですか』などと言うのです。
建築というものを知らないのか、やり替えたくない一心でそんな嘘を言っているのか分かりませんが、左官工事（タイル張り工事）において壁面であれば別ですが、土間面は特にひび割れ等が発生し易いのでダゴ張りはしないのが建築の常識です。
素人の方を誤魔化すような言い訳をする現場監督に、その会社の建築水準が伺えますが、この調子ではその他の部位や施工品質自体についての信頼性が疑われます。

⑥ 床下の水溜りによる畳下（合板）の青カビ　　（ 施工管理エラー）

今年 6 月の降雨時に床下基礎内に多量の雨水が溜まっていた為、排水や拭き取りなどの適切な措置をするよう注意をしていたのですが、『はい、やっておきます』と言っておきながらなんらの措置をしていなかったようです。その証拠に、その水溜りの上部に限られた範囲の床合板に青カビが発生していたのです。しかし、それを知っていながら、そのまま乾かしもせずに、その上から畳を敷いて隠蔽していたのですから悪質です。（ 1 Ｆ和室床）

*指摘を行ったときの現場監督の表情や言動は・・・・・無言！

①

②

③

①の写真は基礎内に溜まっている雨水が型枠の幅止め金具部分より漏水している状況

②は敷きこまれた畳を捲ったところに見える青カビ

③は青カビ部分やその付近を水分計により含水率の計測をしている状況（本来、合板は 10 ％程度ですが 17 ％超を示しています）

⑦ 宅内の釘拾い　　（ 施工管理エラー）
建物外装部をやり替えたことによって、宅内に数百本の錆びた鉄釘やステンレス釘が散乱しており、後から宅内に真砂土を入れてしまえば分からなくなってしまうので、その前に拾い集めておくように何度も注意をしていたのですが、全く片付けようとしないので、『小さな子供さんが何人もいるのに、入居後にケガでもしたら責任問題になりますが、どうしますか』と強く言って、やっと9割程度を片付けた会社もあれば、同じ状態でまだ収拾していない他社の現場もあります。

まだ、収拾していない建築会社の場合、施主がその注意をしている会話を聞いていて『監督さん磁石はありませんか、私も釘拾いをするから貴方も拾ってくれませんか』と御主人が言っていたのですが、それでも曖昧な返事しかしません。

* そのような言葉を施主に言わせること自体、そして、それでも曖昧な返事しかしない現場監督に、プロとしての誇りや常識の欠片も感じられません。

⑧　施主検査と引渡し日が同時　　（ 施工管理エラー）
工期内の工事が間に合わず、引渡し手続きと施主検査を同時に行なうなどして、電気や住宅設備機器・給水給湯管・排水管の点検確認がなされていない為、訳を尋ねると、『今回はお客様の絶対的要望で○月 10 日までに引き渡してほしいとのことだったので、検査と引き渡しを一緒にせざるを得ませんでした』などと平気で客の前で客のせいにしているのですが、急に決まった引渡し日ではないのですから単なる現場監督の契約工期に対する危機管理や管理能力の無さの一言です。

* 数日以内に住宅設備機器や床下配管類の水漏れチェックが必要です。

⑨ 現場管理者の本音　　（ モラルの欠如）
建築中、施主の方が現場監督に、“羽子板ボルトのナットが緩んでいる所が何箇所もあるから、締め直しをしておいて下さい”などと何回も言ったそうですが、してくれないどころか『こっちは何現場受け持ってると思っているんですか、忙しいんですよ』と施主に言ったそうです。

* 現場監督自身の人格が疑われますが、社員教育をしていない（出来ない）建築会社自体にも大きな問題があります。

コメント
◆上記の①～⑨は一社で一棟分の建物調査内容等の一部ですが、それ以外にも構造上の不備・雨水の進入に関する防水上の不備・建具と換気設備器機との干渉・流し台設置上の不備等いろいろと初歩的な施工エラーが目立ちました。

◆このように、消費者が著しく不利益を被るような施工体制の建築会社については、本来、消費者への情報の開示を行なうべきだと考えます。よって、利害関係のある方からのお問合せ等がありましたら、そのような会社の情報を把握できている限りお知らせします。（無料）

◆ＫＪＳは、これまでの実績やノウハウ等から、適切な建築会社の選択方法やトラブルの回避等を目的としたコンサルサポートをしていますのでお問合せ下さい。（有料）

≪ 瑕疵検査 ≫（宅地造成等規制法違反・建築基準法違反・不法行為）

現場打ちコンクリート擁壁の調査において、あらゆる瑕疵（欠陥）がみられ、施工業者に指摘をしたら、あろうことかとんでもない言葉が返ってきたのです。
「少しの亀裂は入っているが、中まで入っている亀裂かどうかは分からないし傾いている訳ではない」「露筋している（鉄筋が見えている）・錆び汁が出ているといっても、今はどうにもなっていないじゃないか、あれくらいじゃどうにもならない」などと勘と経験で言っていたのですが、 高さ 2.5 Ｍで構築された擁壁にどれくらいの土圧が掛かるのか計算もせず、多数の亀裂の発生、被り厚不足（露筋）、基礎と躯体共にコンクリート自体の著しい中性化と劣化現象がみられるなど、 ありとあらゆる欠陥と杜撰な違法工事のフルコースであり、取り壊し再構築をするしかないのですが、呆れたことに謝罪するつもりがないどころか開き直っているのですから、その施工レベルや意識の低さには言葉がありません。司法の場で争う他はないのではないでしょうか

【まとめ】
建築について、施工水準の低さ、現場管理能力やモラルの低さ、建築の欠陥や瑕疵というものに対する意識の無さ、全てに意識の低い建築会社が存在しており、消費者が普通に備わっているはずであろうと思っている技術（社会通念上必要とされる建築技術）が具備されていない建物等を平気で現出させている状況を目の当たりにすることが多いのですが、本当に欠陥住宅というものは避けられないものなのでしょうか。発注者である施主の方にも欠陥住宅を掴まされないための危機管理上の対策が要求されます。

欠陥住宅の現出は必ずしも建築業者だけが100％悪いのでしょうか。
貴方自身の責任は全くないといえますか？
ＫＪＳの建築検査は建築中において欠陥工事の抑止を本来の目的としています。
『安心と納得の家造り』には第三者検査や建築サポートは必ず必要です。

実際に建築検査を依頼された方の生のご感想を ＫＪＳのアンケート結果 に掲載しています