近年、当事務所に対し建築契約に関することや建築会社の評判、その会社の建物自体に関することなどいろいろなご相談が有っております。
これから建築をお考えの方、建築途中の方、入居後に建物の契約違反や施工不良等でトラブルになっている方など、ご相談内容はさまざまです。このようなお問い合わせが当事務所にあるのは、おそらく消費者のための「情報発信」というスタンスをご理解とご支持頂いてのことと認識しています。

ＫＪＳでは消費者側に立つ建築検査・建物調査等のプロとして、これまでに携わった建築会社等の特徴等を十数年にわたり視てまいりました。
残念な事ではありますが、近年、福岡市及び福岡県内でも、新築でありながら毎年１～２棟ほどが建て替えを行わなければならないほどの、とんでもない欠陥住宅が複数の建築会社の建物で認められています。これらは殆どの場合が、建築会社の杜撰な体質やプロモドキの一級建築士などによって引き起こされた欠陥住宅の事件なのです。得てして、このようなとんでもない建物を建築するような建築会社は、これまでにも同じような瑕疵欠陥のある建物を建築してきている公算が大きいと考えられます。

消費者側が建築に際し、最も知りたいのは、主に建築会社の体制や建物自体の施工品質などの情報等です。これらの情報が事前に分かっておけば欠陥住宅やトラブルを回避できる確率が高くなることでしょう。
消費者側は、良きも悪しきも、自らがその建築会社や建物に関する知識（情報）を得、どのように判断するのか「選択の機会」を得るべきですし、その選択の機会（チャンス）を奪う権利は誰にもありません。（ある意味、不動産売買契約時の重要事項説明などに似ているのかも知れません。）そのためには、守秘義務よりも告知義務あるいは告知責任（アドバイス）を当然に優先させざるを得ない場合があるのです。

よって、これらの情報について利害関係のある消費者（建築計画中の方・現施主・元施主の方など）からお尋ねがあった場合（その方々が必要とされる場合）、ＫＪＳが知り得ている事柄については、知っていながら知らない振りはしません。つまり、守秘義務よりも告知義務あるいは告知責任（アドバイス）を当然に優先させます。真実を隠すことは消費者側にとって決して良い結果とはなりませんし、むしろ、被害者を増やしてしまうことになるでしょう。したがって、*利害関係者あるいは、これから利害関係者となる消費者の方々から前段で述べるようなお尋ねがあれば、「消費者（建築主や購入者）の利益の保護」を目的に、一定範囲の情報の提供を致します。なお、本件に関し建築会社等からの無意味な牽制や圧力等は一切無用です。

ちなみに、過去に建築検査や建物調査等を行った建築会社について、再度、同じ依頼やご相談等を受ける場合があるのですが、建築会社もさまざまであり、過去に指摘を受けていたこと（契約違反・重大な瑕疵・欠陥・手抜き工事等）を、きちんと改めている建築会社もあれば、相変わらず.といった場合も見受けられます。したがって、情報としてはPositiveな情報とNegativeな情報の両面が存在し得るということです。

以上、KJS

≪関連≫　よくある質問Ｑ＆Ａ　その他のＱ＆Ａ　Ｑ-１

Y建築会社は、瑕疵(欠陥・契約違反・手抜き工事)に関する問題発覚後、急遽「顧問(弁護士ではない建築士)」と称する者を雇用し、全面的に瑕疵修補等に関する協議の場に押し出してきていた(数回)。施主側は正式な代理人弁護士が二人も同席しているにも関わらず、急遽素行の知れない顧問がY社の代表として何故全面的に建て替え程の事を提案してきたのか不可解であった。

そのK顧問いわく「(瑕疵があった場合)自分はこれまで何棟も建て替えに携わってきた」旨を自慢していた。また、基礎に関しても「現在はJASSの基準が主流になっているから、本件建物の基礎はそのＪＡＳＳの基準等に適合していない以上、自分が建て替えを勧めた」といった趣旨のことを述べていた。しかし、協議が不調になった後(提訴に至った後)案の定、一定期間後に同社より解雇されたとのことであった。恐らく用済みとなったのだろう。

ちなみに、協議の際は昼間であるにも拘らず、その1回はY社のK顧問がふらふらとやってきて、席に着いたと思えば踏ん反り返っている。そのうえ息がお酒臭かったのは、やはりY社の社風というべきものなのだろうか？また、K顧問とは本当は何屋さんだったのだろうか？(今となっては証拠のない独り言ではあるが・・・。)

これらの調子で重大な瑕疵欠陥等の瑕疵修補等に関する協議などが上手く纏まるはずもなく、第三者工事監理の是非が云々などとはおこがましい話ではないだろうか。

以上、KJS

欠陥住宅裁判において虚偽主張をしても許されるのか！

代理人弁護士は依頼者の利益ために全力を尽くすものであることは改めて言うまでもない。無論、代理人としての報酬を得てのことである。しかし、依頼者（建築会社）の言うことのすべてを鵜呑みにし、事実関係を確認もせず何の根拠や証拠もなく裁判所へ虚偽の書面等を提出するなど、不誠実な行為というより超悪質な行為と言わざるを得ない。もし、依頼者自身（建築会社）が代理人弁護士に対し虚偽の主張をしていたのならその依頼者（建築会社）と弁護士との間に信頼関係は確実に無くなり、ともすれば、委任契約自体が破棄されることになりかねない。ところが、そうはならないどころか、悪質な虚偽の反論が再度繰り返されているから不可解である。前任の弁護士は直ちに辞任した旨聞いているが、いかなる理由をもって辞任したのか容易に推測されるようだ。

当該建築会社では、本件の裁判以外にも複数係争に至っている事案がある旨聞き及んでいる。それらが欠陥住宅に関係する訴訟であるならば、同じ建築会社（経営者・建築士・弁護士）であるがゆえに、本件に同じく恐らく悪質な対応がなされている可能性が高いだろう。ともあれ、法治国家における裁判のなかで虚偽主張をするなど、公序良俗に反することがまかり通って良いはずがない。

ところで、同社の代表者は公に創価学会において責任のある立場で信心をしているようであるが、それにも拘わらず人の道を外して、一般庶民（元施主）を苦しめるようなことを積極的にしている（欠陥住宅の建築とその裁判における虚偽主張・誤魔化しなど）。その信心が教義と教理において正しい信心か否かは別として、やはり神仏は見ているのであろう。同社の悪しき行いが招いたことにより種種の事が見えてくる。同社の建物では下らない手抜き工事により更に重大な瑕疵・欠陥が新たに発覚している。現時点での公表は差し控えるが、やはり神仏は見て見らぬ振りはしないようだ。

以上、KJS

今年4月、ある会合の場において、広告会社の社長と名刺交換をする機会があった。その後、「名刺交換をした方へ」として同社のメルマガが送信されてくるようになった。特段に興味をしめすほどの内容のものではなく放置しておいたが、今月初めにY建築会社のＣＭ動画が送信されてきた。約3分間程度のものであったが、そのなかでＹ建築会社の社長いわく「うちは世界でナンバーワンの家ですから・・・（大きな文字のテロップ入り）」などと豪語する場面が含まれており、社会的に（普通に）みても不快なものであった。おそらくその広告会社は企業のＣＭ動画作成とその配信によって収益を得るといった事業を手掛けているのであろう。

Y建築会社は、欠陥住宅や手抜き工事、契約違反など杜撰極まりない建物を施主に引き渡し、複数の旧客から提訴されている。さらに裁判においては、虚偽の説明図に基づいた虚偽の構造計算書等を平気で裁判所に提出するといった性悪ぶりを露呈させている。それにも拘わらず、九州や日本あるいは大手ハウスメーカー等を遥かに超えて何が「うちは世界でナンバーワンの家ですから・・・」というのであろうか？

ちなみに、冒頭に記載している某広告会社には以下のようなメールを送信した。

無論、これ以降メルマガの配信は停止されたが、ともあれ広告会社とはスポンサー関係にある建築会社との利害関係において、誇大広告と分かっていても、さも優良な住宅を提供している建築会社であるかのような虚像をつくりあげてしまうようだ。また、広告会社とは社会規範や欠陥住宅被害者の苦しみなどとは一切無縁のもののようだ。

以上、KJS

Y建築会社の小屋組に関する施工不備や設計不備は、建築基準法に抵触する重大な瑕疵欠陥である。何がどのように問題なのかは、前回の一言発信（NO-10）の冒頭に、或いはKJSレポート73-1に掲載している通りである。

ところで、先般より当KJSホームページのトピックスNO-3でY建築会社の欠陥住宅裁判に対する対応について考察を掲載しているが、前回、Y建築会社は裁判の書証として軒先等の施工不備について虚偽の説明図に基づいた虚偽の構造計算書や、その説明書面等を裁判所に提出していた。無論、Y社が構造設計一級建築士事務所に依頼し、プロの構造設計一級建築士が作成したものである。

ところが、前回の虚偽の説明図や虚偽の構造計算書等の提出などについてはY建築会社自体の悪質さを浮き彫りにするものとして概略を公表されていたにも拘らず、今回も再度みっともない構造計算書等を裁判所に提出してきた。さすがに、その数値の小細工には笑いと憤りを抑えることができなかった。恐らく、建築やその構造等に知識の無い裁判官なら誤魔化せるとでも未だに思っているのだろう。哀れな人達だ。

以上、KJS

また、設計図書である木造住宅工事仕様書の利用についても、そのフラット35の仕様で契約していながら「木造住宅工事仕様書は設計図書ではない」などと稚拙なことをいう。その仕様で施工しないのであれば、その旨を契約者に対して建築契約前に告知しておくべきであろう。それをせずに瑕疵には該当しないなどの主張は係争を長引かせるための茶番としか言えない。

以上、KJS

現在、Lハウスと建築主（K氏）との間で欠陥住宅について係争に至っている事案がある。本件建物はロックウール断熱材による内断熱工法であるが、断熱材メーカーの施工要領を無視し、外壁の内壁ボード側に空間ができるように敷設している（建物全般）。何がどのように不良なのかは、ここでは省略するが、Lハウスは、「何らかの現象が出ているわけではないから瑕疵ではない」と反論とし、未だに断熱材の施工方法さえ知らない素人集団であることを露呈している。

ここで、建築主として言いたいのは、Lハウスを建築のプロと信頼して契約している。したがって、断熱材を適切に設置しないことを、建築契約の前に告知してもらえば、Lハウスで建築はしないということだ。消費者の方は、未だにこのような素人集団の建築会社が、さも、建築のプロであるかのようなもっともらしいTVコマーシャルをして建築の受注をしていることに注意してもらいたい。

尚、同社の建物では、ほかにも耐力壁合板の釘打ち不足や外壁通気工法の施工不良及び設計図書に図示したバルコニーの溝を省略していること.などが指摘されている。しかし、Lハウス側の対応（反論）は、あくまでも「これらの何が悪いのか」といった低レベルかつ悪質な姿勢に終始している。

以上、KJS

昨年、Y建築会社の欠陥住宅に関する訴訟が福岡地裁で始まっており、インターネット上に公式な記事として掲載されていた。

一連の欠陥住宅訴訟等に関する問題について、ある信頼できる筋の話によれば、Y建築会社社長自身の話しとして「発生している訴訟等に関する問題は、上層部が上に挙げてこない。上層部が自分に報告せずに勝手に対応していること」と述べている模様。つまり、“私は何も知らない、幹部が勝手に対応していること”とでも言いたいのでしょう。そのような子供じみた馬鹿げた話が信じられるか否か、また、仮にそうであったにしても、社会的な常識に照らせば、代表取締役社長としての責任が免れるわけでもなく、むしろ、手抜き工事等による欠陥住宅を引き渡されていた被害者側からすれば、被害者感情を逆なでするような低次元の言い訳は聞きたくもない話である。

以上、KJS

Y建築会社の建築していた建物の瑕疵欠陥等の問題に関してＫＪＳレポート73関連で掲載をしています。

この件について、「Ｙ建築会社とは、○○ホームのことではないか」などの問い合わせが多く寄せられています。

ある程度の反響は承知しておりますが、各本文の末尾等に記載のとおり、本件に関し利害関係のあると思われる方以外の方には、係争中であること等を理由に、一切応じることは出来ません。利害関係の無い一般消費者の方や、一般消費者或いは利害関係者を装った建築業界関係者の方などからのお問い合わせもあるようですが、改めて固くお断り致します。掲載の趣旨とともにあしからずご理解下さい。

尚、判決によって其々の問題が確定した際には、しかるべき時期に改めて全容が明らかに（公に）なるものと思われます。

以上、KJS

今般、Ｙ建築会社が建築していた建物の瑕疵や欠陥についてＫＪＳレポート等で多く取り上げています。これは同社の対応等が社会的な常識を超えていると思われるためです。

掲載の趣旨や目的等は、それぞれのレポートの末尾に記載しているとおり、「①被害者となった建築主の方への対応が著しく不誠実であること。②瑕疵の内容が重大であり、かつ、過去現在にわたり相当の棟数に及んでいると判断されること。③過去に瑕疵として指摘を受けていたにも係らず、改善を行っていなかったなど悪質と判断されること。④今後においても改善される見込みがないと判断されること。⑤建築会社（経営者・建築士）の業務方針に対し一石を投じることが、建築業界や消費者（建築主や購入者等）のために必要と判断されること。」などに該当していることが挙げられます。

住宅として社会通念上必要とされる性能や構造上の安全性が確保されていない。あるいは、そこに居住する人間（ご家族）の安全性までもが損なわれているような瑕疵がある場合、当事務所（ＫＪＳ）としては、それを知っていながら知らぬふりをすることはしません。

よって、上記のように、社会（消費者）にとって有益な建築会社ではないと判断される場合、違反事項等に対して各行政等への通報とともに、重大な欠陥や悪質な手抜き工事等の瑕疵欠陥については、今後もその内容等を随時掲載します。

以上

建築士の定期講習（法定講習）；それでよいのかＮ学院

現在では建築士事務所に所属している建築士は３年に一度の定期講習（法定講習）が義務付けられています。

私も今年の２月２４日に建築士として３年毎の定期講習（法定講習）を受講しました。１時限目～５時限目までの規定科目をきっちりと受けた後で約１時間の終了考査を受けなければなりません。無論、定期講習といっても法定講習なのですから途中退席や早退などは許されませんし、それらのことが認められた場合は受講したものとは見做さない旨の事前注意がなされます。また、考査中（テスト中）には携帯電話等についても電源を切っておくよう改めて注意がなされていました。

しかし、考査（1時間）が始まり15分経ったころ私の横にいたＭという人物は最前列中央の席にいながら、かかってきたメールに応答し「忙しいもんね・・・」などとぶつぶつと話をしながら横着にも机の上で肘をついてメールの返信を行っているのです。無論、目の前にいた係員はそれとなく注意をしていましたが、ついでにその係員もその人物と何か話をしているのです。それが３分半も続きました。考査（テスト）を受けている廻りの者としては大変迷惑な環境です。ところが、あろうことかそれからまた15分後、つまり、考査が始まって30分後にも全く同じ事が繰り返されたのです。私は斜め向側にいる係員に目を合わせて、その人物を注意するよう目で促したのですが、やはり一応注意はするものの、先程と同じくまたそのＭという人物と何かをぶつぶつと話をしているのです（約３分程度）。とうとう私はその係員に聞こえるように「それで良いのか」と声を発しました。それでも机の上で肘をついてメールをしている人物の携帯電話を取り上げることもなく、退席を命じることもありませんでした。更に更にその５分後には数列後ろの席にいた別の人物は途中退席（早退）をしましたが、それも当事者に注意はしているようでしたが係のものと一言二言話した後に会場を出て行ってしまいました。本件についてＮ学院からは国交省の建築指導課に対し「途中退席をした人はトイレに立ったものと思います」という報告がなされたそうですが、１時間の考査が始まる前にトイレには行っておくようにと事前注意がなされていました。本講習は国交省が行う建築士の定期講習であって小さな子供達の集まりではないのですから、そのような言い訳が通用するのでしょうか。

Ｎ学院は国交省の建築士定期講習の指定講習機関でありながら、これまでも上記のようなことを黙認してきたのか。そして、これからも「取りあえずお決まりの注意事項は伝えるが・・・」といった方針で定期講習（法定講習）を行っていくつもりでしょうか。何のために国交省は建築士の定期講習（法定講習）という制度を設けたのか。無論、考査の最中で話をしながらメールをしていた不届き者は建築士としての自覚云々という以前に社会人としての常識すら備わっていないのでしょう。しかし、Ｎ学院としても国交省の建築士定期講習の指定講習機関としてふさわしいのか大いに疑問が残ります。

最後に、以前、私はＮ学院に受講生として数年間お世話になっていました。しかし、それとこれとは別問題です。今回の件については建築士法に定める建築士指定講習のあり方や指定講習機関としてのあり方について敢えて問題提起をしたいと思います。

建築会社の皆さんは、「自分が勤務している建築会社だけは施工不備などは絶対にない」と誰しも自信をお持ちだと思います。また、建築主の方も「自分達だけは欠陥住宅に遭遇するようなことにはならない」とお考えでしょう。しかし、昨年から本年にかけて、当事務所で瑕疵検査を行った建物において重大な瑕疵のある建物が多数棟発覚しており、その中で実際に建替えに至ったケースが１棟、その他、建替えに近いまでに至ったケースも数棟あるのです・・・。いずれも、施主の方が小さなサインや前兆を見逃さなかったことがきっかけです。建築会社としての規模には関係ありません。皆さんは、どのように思いますか？

私が建物の瑕疵検査を行った際に実際に瑕疵と判断されることがある場合、当然のことですが、その全てについて抵触していると思われる関係法令等とその根拠を明示しています。無論そうでなければ、建物の調査自体は行えませんし、また、指摘を受ける側も納得しません。これは建築検査や監理を行う場合にも同じことが言えます。ちなみに、建築検査や工事監理のみを行う場合であっても業として行う場合は建築士事務所として県知事登録を受けているものでなければ行うことはできません。ここで、皆さんにお伝えしたいことは、瑕疵や欠陥というものは建築基準法に適合していない物や事柄だけが瑕疵ではないということです。例えば、建築物自体に問題が無くても無断で安価な製品を代用しているなど請負契約に約された仕様になっていないことも建築主にとって不利益な事であれば瑕疵でしょうし、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に瑕疵として定義されている事柄も瑕疵の一つです。また、先駆者の方々のご努力により既に判例によって瑕疵判断がなされている事柄も全く同じ内容であれば瑕疵と判断できるでしょう。

まま、業界関係者（プロ）であっても瑕疵というものにまだ意識が低い或いは認識自体を持っていない人もたくさんおり、そのような中において一般の方（建築主）のサポート役をしているプロのインスペクターが判断した事柄（瑕疵・欠陥）を理解できない又は理解したくないという業界人がいることも否めません。

一旦トラブルになると相手方との知識の差には雲泥の差があるのですから建築に素人である建築主が太刀打ちできるはずがありません。しかし、誰かが欠陥住宅に苦しんでいる方の支援や助言等のサポートをしなければその被害者は救われません。従って、建物調査等において何かの問題があれば確たる根拠をもって指摘をしますが、指摘のなかには軽微なものもあれば中程度の事柄、重大な欠陥となりえる事柄など多種多岐にわたります。ここで詳細な説明は略しますが、無論、その指摘について反論がなされることはやぶさかではありません。相手方が納得できなければ住宅紛争処理支援センター又は司法の場などで調整や判断をして頂くしかない場合もあります。私どもはあくまでも消費者である素人の方のエージェント又はサポート役であり、原則としてプロ側の肩は持ちません。当事務所に対し業界関係者の方で反論がある場合は第三者を装って不実な事の書き込み等をし、人を貶めるための作業などをせずとも正々堂々と主張をなさってみては如何でしょうか。

以上

前回のKJSレポート65でTホームが建築していた戸建住宅について、主要構造部等に重大な瑕疵があり安全性の欠如した建物があったこと。その状況や危険性、そして、その他にも複数存在している可能性。更に何らの対応もなされていないことなどを指摘していました。また、10月23日にTホームから当事務所に面談したいとの申入れがあった件についてもレポートしていましたが、再度、11月9日にTホーム側から、先般の件につき「個人的にお会いしたい。是非ご相談をしたい、そのなかで歩み寄りみたいなものが生じれば良いと思いましてね」 などとの申し入れがありました。その趣旨は前回と同じであろうと思いますが、更に「そちらの弁護士の名前等を教えてほしい・行政等の（建築指導課）担当者の名前を教えて下さい」など執拗な申し入れでした。当然にお断りしましたが、しかし、何故個人的なのでしょうか。相談とはどのような相談なのでしょうか。そして、何を歩み寄ろうというのでしょうか。それを聞く必要もありませんが個人的面談であろうが公の面談であろうがT社の社命であることには違いないでしょう。

今回のKJSレポート65関連は当サイトへのアクセス数がこれまでの数十倍にもなっており、かつ、お問い合わせもあるなど皆さんにとっても大変関心が高いように思います。当事務所に対し圧力ともとれるような事をしても社会に対する心証が悪くなるだけで何のプラスにもなりません。Tホームにおいては「重大な欠陥住宅」として指摘される建物があるのであれば、その顧客に対してきちんと社会的責任を果たせばよいのではないでしょうか。

以上

貴方のお家を塗装した塗装業者（塗装職人）が、福岡市のY塗料店から塗料缶を仕入れていた場合、その塗料メーカーが保証する耐久性や耐候性・耐汚染性など、本来期待された性能が得られていないかも知れません。

数年前に屋根や外壁の塗り替えを行って、部分変色やチョーキング現象（微粉を噴いた状態）等、劣化が著しく早いのでは？と感じたら、専門家や検査機関に調査を依頼してみましょう。

Y塗料店においては、当事務所に対し『社内調色の見直し』と『詫び状』が提出された後に著しく不誠実な行為がなされました。よって、これらの書面は周囲を欺き事の終息を図るためだけに作成されたものと思われます。ＫＪＳとしては、その各書面とSK化研より提出された塗料や塗装の不具合に関する調査報告書についても併せて当ウェブにて公表する予定です。

福岡市のK住宅の掲示板について、
経営者は、頂いたメールによる掲示板の文字は「管理人であっても消去することはできない」と社員には言っているそうですが、複数の方から頂いた情報や証言によると、『実際に自分が投稿した文面を消去されてしまいました』又は『回答をしてもらったが、都合の悪い内容だったみたいで、１ヶ月もしないうちに消去されていまいました』などの情報が寄せられている。

○○工務店と称する、ある不動産業者の実態
既存建物の仲介をする際、リフォームは付きものです。しかし、買主に対しその不動産業者の営業マンが斡旋した特命の下請けのリフォーム業者との関係はリベート（バックマージン）が見え見えでした。

そのリベートが、業者側（会社）に入るのであれば普通かも知れませんが、その下請けの話を聞いていると営業マン個人に入っているようでした。恐らく仲介業務に際してアルバイトをしていたのでしょう。その会社に聞いてみれば面白いかも知れませんが・・・？

悪質な不動産業者の実態
主に賃貸（マンション・アパート）管理を行っている不動産業者で、オーナーと借主の両方を食い物にしている業者がありました（福岡市）。借主が退去する際、敷金は敷き引きにしており、借主に対しては「リフォームをしたので返せるお金は残っていません」とし、オーナーに対しては「リフォームをした残りの敷き金は借主に返金したので残っていません」と言っていたのです。業者に対し借主に返したとする敷金（残金）の受け取り書の提出を求めると、「そのようなものは残っていない」という返事！退去した方に確認を取ればすぐに判明すること。これも、ばれることはないと思ってアルバイトをしていたのでしょうが、これは業務上横領となり犯罪です。

KJSサポートや建築検査
最近、建築に関するトラブルのご相談が多くなっているようです。契約した仕様内容の相違・造成に関すること・基礎工事・いわゆる工事監理不足による施工不備等が根底にあるようです。“自分だけは大丈夫だろう”“ハウスメーカーだから問題ないだろう”“営業マンが誠実だから大丈夫だろう”と思って契約をしたという人が大半を占めています。自動車運転免許の更新時にも注意されるように、「～だろう、～だろうとの思い込みは事故の元」と言うのと同じことです。契約は貴方自身の責任で行うものです。こんなはずではなかった”と思っても遅いのです。

第三者検査を依頼しておくことによって、欠陥住宅ではないか？と将来的に何年も悩まなくて済みますし、貴方の不動産としての価値をも守ります。