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よくある質問 Q & A


◆サポート内容と費用に関するQ&A

Q-1

建築サポートの内容や内訳、費用等について分かりにくいのですが?
概ね建築契約前のサポートについては、個々に状況や条件が違っているものです。建築会社が決まっている場合や、これからという場合などその時期やタイミングにもよりますが、主に次のような項目を総合的にサポートしています。費用は各項目別サポートのKJS規定報酬一覧表にて対応しています。

建築契約サポート
*同行、同席立会いサポート
*設計図書、見積書、契約書と契約内容及び契約約款の精査とアドバイス
*建築会社に対する事前要望や事前確認等
*契約立会いサポート
*別途、建築契約書・契約約款の提供
*建築条件付き宅地売買の際のサポート

☆建築契約サポートをしていくなかで、意中の建築会社とは契約をしない方が依頼者の方の為になると判断された場合については、必ずしもその建築会社とは契約に結び付かないこともありますが、このようなことも、重要なサポートの一環となる場合があります。

◆第三者の建築検査や瑕疵(欠陥)検査に関するQ&A
Q-1 どのような場合でも建築検査や建物調査、サポートなどをして頂けるのでしょうか?
消費者(建築主、購入者等)の方でしたら、基本的に、ご依頼があればお引き受けいたします。但し、以下の注意事項をご参照下さい。
(1) 本業務は、あくまでも消費者サポートの一環として一定の報酬を頂いて行っております。(業務の目的の全てが営利目的ではありません)
(2)  ご依頼の時期が重なってしまう場合などは、全ての方のご要望にお応え(お引き受け)することが出来ない場合もあります。
(3) 依頼内容の特異性(特殊性)によっては、お引き受けできない場合もありますので、ご相談下さい。
(4) この業務においては、業務の性質上、特に依頼者の方との互いの尊重や基本的な相互信頼関係が大切です。
しかしながら、諸事情により、業務の途中などで互いの信頼関係が確保できなくなる可能性があると判断した場合は、事前にご辞退させて頂く場合もあります。あしからずご理解下さい。
また、依頼者ご自身において互いの信頼関係が確保できそうにない、或いは、依頼の趣旨や方向性が違うなどと判断された場合は、当事務所に対し、事前にお断り頂いて構いません。

Q-2 建築会社は住宅性能保証を利用するのですから安心です。第三者検査は必要ありません。と言うのですが、KJSの第三者検査との違いについて教えて下さい。
KJSは住宅完成保証や性能保証などの保証業務は行っていませんが、不動産取得や住宅建築に関するコンサルティング(契約サポート等)を行っています。

KJSの建築検査は、建築中の検査結果を要所要所にて施主の方に報告していることと、検査の回数が20回程度としており、性能評価機関等の5倍程度ですし、1回あたりの立会い時間も最低1.5〜3.0時間としていますので殆ど工事監理と同等です。よって、施工不備等を見逃すことも殆ど無く、何か不具合なことがあれば指摘・指導助言・改善確認まで行っていることです。

不具合な施工の事前回避を目的として建築検査を行っており、根本的な趣旨や目的が違いますので、性能保証との違いと言うよりも、例えば主要な車の両輪として利用されると、より安心でしょう。

Q-3 建築会社は10月から瑕疵担保履行法が施行されるのですから安心です。第三者検査は必要ありません。と言うのですが、本当に安心なのでしょうか。
一言でいえば、瑕疵担保履行法とは瑕疵があった場合に宅建業者及び建築会社自体や建築主自体を守る(損害を補填する)といった保証制度です。大変心強い法律だと思います。しかし、法律と言うものは、必ずしもパーフェクトとは言えません。

例えば、施主が欠陥だ瑕疵だと言っても相手方が認めなければどうするのでしょう。誰かがそれを証明しなくてはなりませんが、誰が証明してくれるのでしょう。弁護士や建築士団体若しくは第三者検査機関等が検査をし、証明しなければなりませんが、それでも、相手方が認めなければ裁判によって瑕疵を認めてもらうしかありません。

次に、この法律は建物自体や地盤等の瑕疵に対して対応したものです。例えば、契約書(設計図書を含む)に記載され、かつ、契約の条件としていた事柄について違反工事があった場合、それであっても建築基準法等の関係法令には適合し、かつ、構造上にも問題がないことを建築会社が証明をした場合などは契約違反の建物でありながら、建物自体の瑕疵ではないといったことも実際にあるのです。この場合などには瑕疵担保履行法は適応していません。

以上のような事からすれば、必ずしも瑕疵担保履行法が施行されれば全てについて問題が無いとは言い切れません。

Q-4 第三者検査又は第三者監理と言う言葉を耳にしますが、第三者検査とはどのような意味でしょうか?
第三者検査と言っても幾つかの形があるようですが、当事務所で行う第三者検査とは、建築会社とは一切の経済的利害関係を持たず、建築主に成り代わって建築主の立場で建築検査や工事監理を行うこととしています。また、建築中の不備などがあった場合、指摘・指導・助言・改善確認等を行っています。

その内容は、設計図通りの建物が建築されているか否か。つまり、契約された内容や仕様・設計された構造・仕様、及び建築基準関係法令や「住宅の品質確保の促進等に関する法律」など社会通念上必要とされる内容の仕様や技術基準で建築されているかどうかをチェックしています。

Q-5 建築会社にも建築士がいて工事監理を行っていると思いますが、第三者検査とどのような違いがあるのでしょうか?
本来は、建築基準法(第5条4の4)により100uを超える建物を建築する場合、建築主は建築士である工事監理者を定めて建築しなければなりません。

しかし、実務的には建築会社に所属や従属している建築士に自動的に委託されているケースが殆どであり、その建築士が実際には工事監理を行っていないケースが多々見受けられ、その事が施工不備や欠陥住宅の温床となっている場合も少なくないのです。

先の質問でもお答えしましたようにKJSは建築主の立場で検査監理を行うのであって、建築会社の立場ではないところに大きな違いがあります。

Q-6 第三者検査についての必要性について教えて下さい。
当事務所の検査監理の実績として、これまでに建物自体の法令違反や手抜き工事・施工不備・施工不良・重大ミス・うっかりミス等についての指摘はこれまでに数百とあります。

建築会社自体に管理体制が確立されていない場合や、工事監理者や現場管理者の知識不足や指導力不足などがあげられますが、そもそも、工事の監理自体がないがしろにされているケースが多く、『現場管理者は、ただ現場の段取りだけをしておけばよい』という経営方針をとっている建築会社が多いのです。それでは、いつまで経っても欠陥住宅や施工不備は無くならないのが当たり前です。

皆さんは、この建築会社で家を建てれば自分達だけは欠陥住宅や施工不備のある建物を掴むことはないだろうと思っていらっしゃる方が殆どでしょう。しかし、私達はこれまで沢山の欠陥住宅調査を行ってきましたが、依頼を受けた建物で欠陥や手抜き工事による瑕疵がなかった建物は殆ど有りません。それも素人の施主にでさえ分かる程度の施工不良等が沢山潜んでいたことも多いのです。

Q-7 大きな買い物をするのに予算をそこまで掛けるのは誰しも敬遠するのではないでしょうか?
前段のご質問でお答えしましたようなことを現実的に考えれば、そのような施工不備による欠陥住宅や手抜き工事等による施工不良を回避する為には、建築主自らが費用を掛けてでも回避しなければ、回避できないことが多いのも事実です。従って、建築費用の一部と解釈してある程度の支出はやむを得ないのではないでしょうか。

建築会社や設計事務所を安易に信じたばかりに、これまで、そして現在どれだけの若い建築主が苦しんでいると思いますか?35年の住宅ローンの支払いが始まったばかりなのに設計ミスや施工ミスによる欠陥住宅による苦しみも同時に始ってしまった沢山の例を私達は見てきている。というより現在進行形なのです。そのようなことを考えれば、第三者検査は決して無駄な費用ではないはずです。

実際に、第三者の建築検査を依頼された方の声をお聞きになると、“何が具体的に良かったのか、これから何十年も悩まずに済むことの安心感は新築をされたことの喜びと一体でなければならない”と言う事が伝わってくると思います。

Q-8 KJSさんでは欠陥住宅ではないかと思われる建物の調査も行っていらっしゃるのでしょうか?行っていらっしゃるとすれば、費用はどれくらいでしょうか?
戸建・共同住宅などの既存建物瑕疵検査(全般検査)は通常の業務として行っています。お尋ねの既存建物瑕疵検査(戸建)の費用は116u(35坪)迄の戸建て建築物(木質系)を福岡市内であれば\315,000としています。報告書はかなり精度の高いものとして法律の専門家の方々の評価を頂いております。

註)検査費用については、その建物自体に建築会社の明らかな瑕疵責任があるような場合、建築会社側が何割か負担するケースもあるようです。

◆その他のQ&A
Q-1 KJSさんでは建物調査等の結果などについて、一部匿名で公表しているようですが、それは何故でしょうか?
当事務所は消費者の方の不動産取得や住宅建築(購入)に際し、少しでも社会貢献の一端を担うことができればという目的をもって活動しています。従って、建物調査等を行った結果を公表することが本来の目的ではない為、原則として公表はしません。しかし、以下のような場合に限り、これから購入や建築をされる予定の皆さんに注意喚起を促す意味において,例外的にその情報の提供や発信(公表又は事例の紹介)をすることも有り得ます。

@.それが不具合な施工であることを認識していながら改善しようとしないなど、極めて悪質なケースの場合。
A.重大な瑕疵が過去現在にわたり、相当数の建物に及んでいるなど社会性があると判断される場合。
B.これからも消費者にとって大きな不利益をもたらす可能性が高いと判断される建築会社や建築士である場合。

≪コメント≫
建物自体の法令違反・瑕疵・欠陥・手抜き工事・施工不備・施工不良・重大ミス・うっかりミス等についての指摘はこれまでに数百とあります。また、不動産や建築契約に関してなども、数え切れないほどのミスやトラブル事例があり、指摘を行った事柄の一つ一つを取り上げて公表していたら切りがありません。 また、上記のとおり、建築検査や建物調査は公表することを目的として行っている訳ではありません。ちなみに、公表する側もリスクが無い訳ではありません。

◆その他、質問等がありましたらメールにてお寄せ下さい。


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