住宅の瑕疵（欠陥）の問題に関し建物調査を行うことになり、建築主はＹ建築会社と協議のうえ、第三者性を確保することを特に重視しＫＪＳに調査を依頼することにしました。しかし、後日、Ｙ建築会社は公平性を図るためとして○○県建築士会（以下、建築士会と表示する）へ建物調査を依頼することを建築主に伝えてきました。今回は、その際の問題点、更に、その後のＹ建築会社（Ｙ建築士事務所）と建築士会の不誠実な対応等について問題提起をします。

≪上記の略図（経緯）の説明≫

先般、Ｙ建築会社は瑕疵の程度を踏まえたうえで建て替えをする旨の提案をしていました。また、当ＫＪＳで行った調査結果だけでも、４０～５０項目近い瑕疵や施工不備等を指摘しており、建築会社が自ら建て替えの提案をせざるを得なかったのかも知れません。
建築士会が行った建物調査の結果がどのようなものか全容は分かりません。しかし、Ｙ建築会社と建築士会のＮ建築士によれば、ＫＪＳの調査結果と重複していないとする不具合が、その他にも沢山あることになります。従って、建築士会が行った建物調査の結果をＹ建築会社と建築士会がともに隠ペイしたままで、今後の建て替えや瑕疵修補等に関し、建築主が同じ建築会社や同建築士等を信頼することができるのでしょうか。また、改善工事や建て替え等を容易に容認することができるのでしょうか。皆さんは、どのように思いますか。

そもそも、建築会社が自ら建て替えを提案しなければならないほどの瑕疵とは、一体どのような重大な（膨大な）瑕疵があるというのでしょう。今回のレポートでは具体的な記載を控えますが、ただし、本件の経緯については、

などが挙げられ、これらのことを鑑みれば、今後、本件に関する公な情報の提供も必要な場合があるのではないでしょうか。これとは別に、当ＫＪＳとしては、消費者（建築主）の利益の保護の観点から、利害関係のあると思われる方からの問い合わせがあれば、本件に関する一定範囲の情報の提供をする予定です。

ちなみに、Ｙ建築会社（Ｙホーム・Ｙ建築士事務所）に対しては、工事監理報告書の未提出など建築士法上にも問題があったため、行政等より立ち入り（査察）が行われたとの情報が伝わっているようですが、事実か否かは不明です。

以上

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」及び、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（Ｈ.19）」は何のために、誰の為にあるのでしょうか。本来は、実際に瑕疵のある住宅が建築され引き渡されてしまった場合に、瑕疵担保責任保険の加入等によって、建築会社等の資力（瑕疵修補能力）を担保し、新築住宅の購入者や建築主の利益を保護するために立法化（制定）されたものです。

しかし、実際にトラブルになった場合に、資力のある建築会社ほど瑕疵担保責任保険を利用しないのが実態です。つまり、建築会社としては、上記①及び②に記述しているような事での風評被害を第一に回避したいのです。これまでも同じような瑕疵のある建物を建築してきている可能性が高いことを鑑みれば、集団訴訟にでもなったら大変です。保身のためには瑕疵を瑕疵として絶対に認めようとはしません。

また、指定住宅紛争処理機関による斡旋・調停や仲裁の制度があるものの、それでも調整がつかなければ、つまり、建築会社が瑕疵を瑕疵と認めなければ裁判にならざるを得ないのです。

更に、瑕疵担保責任保険法人に問い合わせるとよく分かることですが、建築会社とトラブルになった際に、建築会社と瑕疵担保責任保険法人との保険契約内容等を被害者である建築主が尋ねると、「建築会社の承諾がなければ情報の開示はできません」と断られてしまいます。これでは誰のための、何のための瑕疵保険なのか分かりません。

これらの事（建築会社が保身のために瑕疵を瑕疵として認めないこと）を鑑みれば、建築主側は一定のリスクを覚悟してあくまでも司法の場で争うのか、或いは、妥協するのかを選択せざるを得ないことになります。これが現実です。

「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」に定める瑕疵担保責任保険の制度は、無論、必要であるからこそ制度化されたものであり、その保険制度自体を否定するものではありません。しかし、その利用に関する実情は本来の目的に沿い難く、建築主にとっては大変困難なハードルが待ち構えていることを、このＫＪＳレポートをご覧いただいた皆さんに是非理解して頂きたいと思います。

ちなみに、一般の人では裁判という中長期戦は大変なことです。決してお薦めするものではありません。しかしながら、上記の①～⑦等に記述しているような特段の事情や人道的に許されざる行為等があれば、止むを得ないケースもあるのではないでしょうか。

ＫＪＳ

品確法にいう住宅性能保証、いわゆる設計評価や建設評価を受けている建物だからといって、瑕疵が無いことを保証するものではありません。また、住宅瑕疵担保責任保険に加入しているから安心であるとは限りません。

建築会社は以前は何か問題があった場合など「中間検査や完了検査を受けているから問題はない」などといっていましたが、近年では「住宅性能保証、いわゆる設計評価や建設評価を受けている建物だから問題ない」或いは「瑕疵担保保険に加入しているから問題ない」とまでいう建築業者がいます。ここで皆さんに理解して頂きたいのは、上記の何れの制度や保険等を利用した建物だからといって決して建築された建物や建築される建物に瑕疵が無いことを保証する制度（性格）のものではないということです。

その証拠に住宅性能保証は一定の性能を確保した住宅を建築する或いは引き渡すことを定めているだけであり、建物に瑕疵が無いことを保証する文言はどこにもありません。そして、瑕疵担保責任保険は一言でいえば実際に瑕疵があった場合に建築会社の保証能力を確保し建築主等を保護するためのものです。そもそも、住宅性能保証自体が瑕疵の無いことを保証するものであるならば住宅瑕疵担保責任保険の制度は必要がないはずです。従って、それぞれ制度の趣旨（本来の目的）が違うのです。ちなみに、実例としてここ１年半のうちにＫＪＳで調査を行った建物で新築後半年から３年の建物（注文建築）で既に建て替えを行った建物が１棟、或いは建て替えを建築会社側が希望しているなど瑕疵の程度が激しい事案が２棟、その他にも重大な構造上の瑕疵の存在する建物が数棟ありました。無論、これらの建物はいずれも、住宅性能保証にいう中間検査や完了検査を受けた建物でしたし、更に住宅瑕疵担保責任保険（強制）にも加入している建物でした。

ところで、先般、福岡市近郊の建売分譲住宅購入予定の方からの依頼で完成新築建物の調査を行いました。当該建物は瑕疵保険加入、設計・建設評価を受けた建物です。しかし、以下のような問題点がありました。

床張り合板（ネダノン）の施工において、釘頭径が小さいうえ釘頭のめり込み深さが許容される範囲を全般に超えているなど床剛性が確保されていない可能性がありました。これはＮ釘又はＣＮ釘以外の異種の釘が使用されている可能性があり「詳細を確認する必要がある」と判断をしました。

更に、畳下においては著しいカビやキワダレ（シミ）が認められました。構造用床合板の含水率は通常12％程度ですが、そのカビやキワダレの部分及び釘周囲等の15箇所を計測した結果、何れも18％～32％であり、その内12箇所が20％を超えていました。通常では有り得ない数値ですし、これでは著しいカビやキワダレ等が発生していても不思議ではありません。雨天時の養生不足によるものなのか、漏水等によるものなのかは詳細調査をしないと分かりません。いずれにしても床合板の十分な乾燥やカビの除去等が必要でしょう。

購入者の方が売買契約にあたりその旨（上記の２点）を建築会社Ａへ確認してくれるよう申し入れをしたのですが、その結果、建築会社Ａの回答は『そこまで言う客とは契約をいなくて良い。建設評価を受けている建物だから修繕も改善もするつもりはないし、その必要はない。』といった趣旨の回答があり、契約の予定は当日に流れてしまいました。

ここで建築会社Ａの思惑がいろいろと見えてきます。

いずれにしても、この建築会社Ａは今回指摘を受けて不具合がある可能性を既に認識しているのですから、このことを購入者に告知しないで販売した場合は宅建業法に抵触する可能性も否定できません。無論、全てを確認又は改善したうえで販売するのであれば何ら問題ありませんが、では何故今回購入を決意していた客に対し『建設評価を受けている建物だから修繕も改善もするつもりはないし、その必要はない。』などと筋違いのことを言う必要があるのか。以下の写真に示すようなことは建設評価の項目にはないことくらい建築会社なら当然に知っているはずですが、それを知らぬふりしてカビが生えている部分等には畳を被せて隠し何もしらない素人の客に販売してしまうのか。

(左)畳下の構造用床合板に発生している カビやシミ等の状態	（中）床合板の含水率が28％	（右）釘頭のめり込み深さが7.51mm

ともかく、これらの件について契約時に確認や改善等を要望するような客とは売買契約をしなくてもよいという建築会社Ａの姿勢は建築会社としてはどうなのでしょうか。

福岡市近郊で分譲建売住宅の販売をしているケースで、この建築会社（株式会社Ａ）の建売分譲住宅である場合は相当の見極めが必要です。尚、これらの建物は不動産業者が仲介や販売代理等を行っているケースもあるようです。

以上