KJSのホームページをご覧頂いている皆様へ

　今回から不定期のコラムを掲載することにしました。もし、ご興味を持っていただける方がいらしたら時々覘いてみてください。

　最近、KJSのホームページをほとんど更新できていませんでしたが、昨今、建物調査や監理の依頼が多くてKJSホームページの更新がままならない状態でした。特に今年の１月からは、ずっと夜中まで仕事に追われる状態で健康維持が気になるところでしたが、それでも追い付けなくて、瑕疵検査など２ヶ月程度お待ち頂くような状態でした。（いきなり愚痴っぽくなりましたが・・・。）

　ところで、近年の建物でありながら、何でこんなに同じような瑕疵のある建物（欠陥住宅）が多いのでしょうか？建築の瑕疵、あるいは建築というもの自体を理解していない建築会社や建築士が多すぎるのではないでしょうか。

 

　先般、完成したばかりの入居寸前の建物で重大な瑕疵が多数発覚した住宅がありました。建築会社はその指摘（直談判）に対し、概ね瑕疵を認めたものの、当初、受領した額の1/4なら返せるなどと不誠実な駆け引きをしていましたが、それで建築主が納得するはずはありません。建築主側が止むを得ず提訴する意向を伝えたところ、受領した額を建築主に全額返金し、さらに建物を解体更地にして返したという事例がありました。この場合、瑕疵修補よりも建て直した方が「早い・安い」と言うほどの瑕疵が存在していたことと、建築会社が風評被害を回避するために下した判断だったのでしょう。本件は直談判の典型的な成功例ですが、このような例はこの先皆無に近い例でしょう。

 

　先般、新築入居後の建物について2棟（1棟は建築主から直接依頼、別の1棟は法律事務所からの依頼）の戸建て住宅の瑕疵検査を行ったのですが、どちらの建物も決定打的な瑕疵・欠陥が発覚しました。瑕疵修補について交渉の結果、どちらも入居したばかりの新築建物でありながら、建築会社側から“建物を宅地ごと買い取らせてほしい”という申し出があり、いずれも成立しました（福岡県・熊本県）。如何に重大な瑕疵のある建物といえども、建築会社には買い取りをしなければならないなどという法的責任（義務）まではありません。したがって、「買い取り」は稀なケースであり、互いの合意ができた時に限られる解決方法なのです。当該建築会社にとって、係争に至っても敗訴の可能性が高いという判断だったのかも知れませんが、少なくとも風評被害だけは回避できたものと思われます。

　ところで、瑕疵修補はなんとか出来るのに「買い取り」が行われることがあります。このような場合、その建築会社が問題物件の“買い取り”を決断するには、それなりの理由があるからです。例えば、風評被害はともあれ、その建物が分譲地の一画であるがゆえに当該建物の瑕疵修補だけでは済まなくなる可能性が高いといった理由です。無論、その周囲の建物についても、同等の瑕疵・欠陥の存在は言わずもがなでしょう！！

 

　久しぶりのコラムとなってしましました。

　最近、建築検査を実質拒絶する建築会社があります。無論、第三者検査を受け入れなければならない、などという決まりはないのですから、拒否は全く自由です。

　それにしても、「年間100棟建てていますから」などと豪語するくらいなら、なんだかんだと他の理由をつけて断らなくても、正直に“第三者検査を受け入れるほどの自信がありません”と言えばいいのに～！

　うるさい客に対応できない建築会社が建築する建物にどれだけの信頼性があるというのでしょうか？

 

　訴状中の指摘事項に対し、側相手方弁護士らが反論の準備書面で不知・不知、不知・・・と、沢山記載してくることがあります。この場合、その事実を認めないという意思表示であるとともに、原告側に指摘の内容をもっと詳しく立証させたい、という趣旨で不知と記載するようです。しかし、実際は弁護士がその指摘の内容を理解できない場合や反論の方法等を迷っている場合などに不知という逃げ言葉を使うようです。同じ指摘項目に対し、何回も何回も「不知」としてくるのは、弁護士としての能力が問われますし、業界ではこのような手法を用いる弁護士のことを「不知弁」といい、建築紛争に関しては素人であることを意味するようです。被告側（建築会社側）の弁護士がこの程度だと良くも悪くも裁判の進行の妨げになります。被告側の弁護士さん“もっと「建築」というものの勉強をしてから建築会社の代理人を引き受けたほうが、依頼者である建築会社のために貢献できるのではないでしょうか。”

 

　先般、印象深いことがありました。KJSにせっかく瑕疵検査のご依頼を頂いていながら業務が立て込んでしてしまい、申し訳ないことに止むを得ず長くお待たせしてしまったことがありました。そこで、依頼者の方へ検査後に『ほかにも検査会社がありますが、なぜKJSの瑕疵検査を２か月もお待ち頂けたのでしょうか？』とお尋ねしてみました。すると、『他も探してはみたけど、貴方のところが一番建築会社から憎まれているようだったから・・・』というご返事でした。KJSの瑕疵検査に対する姿勢や立ち位置を客観的にご理解頂けていて、大変誇りに思う次第でした。が、このご返事から見えてくるのは、やはり、第三者検査を行う者の立ち位置とその信頼性だと改めて実感しました。

 

　民間確認検査機関は国の政策によって大臣や都道府県知事が指定し、確認検査業務の迅速化や違反建築物への行政対応の充実等を目的としています。民間確認検査機関からすれば、クライアントはいずれも建築業界関係者になるのですが、ある確認検査機関ではハウスメーカー、設計事務所、建設会社等のことをまさに『お客様』と表現している確認検査機関もあるようです。確かに確認検査機関からすれば業界関係者は顧客でありお客様であることには違いありません。

　建築主からすれば、建築会社が特に勧める民間確認検査機関に確認申請をする必要はありません。行政（建築審査課等）に確認申請をしてほしい、と言うと、「当社は民間確認検査機関でないと・・」という建築会社や建築士事務所は、何らかの思惑があるといってよいでしょう。

 

　6月は2件の裁判所立会い説明に行きました。

　参加者は通常の場合ですと、裁判官2名、専門員（建築士）2名、被告側：相手方建築士や責任者2～4名、弁護士1～2名。原告側：建築主1～2名、弁護士1名、KJS建築士1名、通常12名前後の立ち合いになりますが、そもそも裁判所立会い説明とは何か？

　裁判において、瑕疵・欠陥について双方の主張に争いがある場合、その事柄について現地において現況説明や現況確認をすることが目的です。数名が代表して床下や小屋裏に入り現況確認（説明）することもあるのですが、無論、その場で良いか悪いかを判断する場ではありません。あくまでも、本来あるべき性状はこうであるが、現況はこのようになっているという説明だけです。（たまに、建築会社や工務店の社長がワ～ワ～文句や罵声を浴びせてくることがありますが、その場は議論する場ではありません。完全スルーです。）

　しかし、ここで不思議なことは、自分達が設計ないし建築した建物の実際の施工状態を知らない建築士や建築会社があることです。

 

西日本シティ銀行ATMの不具合に関する同行（N支店）の対応について

　8/17（土）の午後、現金の預け入れをしたところ、機械の不具合により、いきなりATMの蓋がロックされてしまい、通帳と現金の両方とも取り出せなくなりました。そこで備え付けの受話器で機械のトラブルを連絡したところ「警備員を行かせるから30分程度その場で待ってほしい」とのことでした。しかし、止むを得ない事情があり、仕方なくその場を離れざるを得なかったのです。改めて、別のATMから連絡をしたところ、「まだ、そのATMから取り出せていない」「警備員に持って行かせる予定ですが都合がつかない」、挙句の果てには「翌々日の月曜に持っていきます」との返答でした。大切な通帳と現金の両方が戻ってこないうえ、ただ二日間預かるというのですから、少なくとも預り書くらいは頂けるものかと思っていたところ、「そのような対応はできない」との強硬な対応でした。通帳と現金を何処の誰が預かっているのか分からいないうえ、本当に返してくれる保証も何も無い状態で二日間！　誰しも理不尽さを感じるのではないでしょうか。

　≪後日談≫

　幸いにも、翌々日（月）に当該店舗で通帳と現金を受け取ることができました。行員は機械の修理はしたとのことでしたが、しかし、ATMはやはり故障したままでした（振込の際、お札を正確に数えきれない状態）。重ねて驚きなのは、行員はそのATMの故障の状態をその場で4回も確認していながら、何も知らない別の利用客にその後も続けて使用させているのです。同行及びその行員がどのような心境でそれらのATMを使用させているのか理解不能ですが、皆さんは、どのように考えますか？